전세계약 만기 임박, 묵시적 갱신 및 갱신청구권 실전 답변 – 임대인의 무응답, 임차인 보호법과 실전 대처법

전세계약 만기 임박, 묵시적 갱신 및 갱신청구권 실전 답변 – 임대인의 무응답, 임차인 보호법과 실전 대처법

아파트 전세계약 만료를 앞두고, 임대인과의 연락 두절·불확실한 협상 때문에 갱신 여부와 이사 계획, 대출 연장 등 실무 고민이 큰 사례가 많습니다. 묵시적 갱신(자동 연장), 계약갱신요구권, 무응답시 대처, 임차인의 이사비·보상 청구까지 모든 쟁점을 최신 법률 기준으로 단계별로 안내합니다.

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1. 현 상황: 자동 ‘묵시적 갱신’(임대차 존속) 해당 여부

• 묵시적(암묵적) 갱신이란?
  임차인과 임대인이 만기일까지 ‘재계약’ 등 아무 조치 없이 서로 이사 의사(해지 통고)를 서면 통지하지 않을 때, 기존 임대차와 동일한 조건으로 자동 연장되는 제도(주택임대차보호법 제6조)
• 현 사례:
  • 임차인은 연장 의사를 명확히 밝혔고, 임대인은 1~1.5년 계약 제안만 남긴 채 연락이 두절됨.
  • 만기 1개월 전까지 임대인이 ‘계약해지’ 의사 서면(문자 포함) 통보가 없으면, 묵시적 갱신으로 법적 효력 발생.

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2. 묵시적 갱신 후 2년 연장, ‘계약갱신요구권’ 행사 가능성

• 묵시적 갱신이 되면:
  기존 임대차와 동일 조건(임차인 명의, 임대료, 보증금 등)으로 2년간 연장(법정 존속기간 발생)
• 갱신청구권 중복 사용:
  • 계약갱신요구권은 통상 “최초 2년+2년 1회 행사” 원칙, 묵시적 갱신과는 별도 권리
  • 보통 묵시적 갱신 이후에도 본인이 ‘갱신요구권’을 행사하지 않았다면, ‘법정 2년 보장’ 이외 1회 추가 행사 기회가 있음(다음 만료 때)
  • 단, 이미 갱신요구권을 행사했다면 추가 행사 불가

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3. 임대인 무응답·연락두절 시 실질적 대처법

• 문자, 카카오톡 등 기록되는 방식으로 “재차 연장 의사 명시” 후 증거 보관
• 부동산중개업소 통해 임대인 추가 연락, 내용증명 발송 등 공식 의사 전달
• 만기일 전후 1개월 이내 임대인 의사 미표명 시 자동 묵시적 연장 “주장” 가능

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4. 이사(퇴거) 결정 시 3개월 해지통보 규정

• 묵시적 갱신 후에는 언제든 3개월 전 통보(문자·서면)로 중도 해지 및 퇴거가 가능
• 예) 만기 후 1개월 차 묵시적 갱신 상태에서 “퇴거하겠다” 서면 통지 → 3개월 경과 후 자유롭게 퇴거
• 최소 3개월 전만 통보하면 위약금, 불이익 없이 퇴거권 보장

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5. 이사비용 등 보상 청구 가능성

• 묵시적 갱신 상태에서 임대인 해지 요구로 임차인이 부득이하게 퇴거 당할 때, ‘이사비 보상’(최소 30만원) 청구 가능(주임법 제6조의3)
• 단, 임차인의 자발적 퇴거(즉, 임차인 사정으로 이사) 시에는 보상 불가

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6. 자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 임대인과 연락이 안 되면 그냥 자동 연장되나요?
→ 네, 만기 1개월 전까지 해지통보가 없다면 묵시적 갱신.

Q. 갱신요구권은 다음 만기 때 다시 행사할 수 있나요?
→ 2년 법정 존속기한 후 별도 1회 행사 가능(기존 미행사 시).

Q. 임대인 해지로 쫓겨나면 이사비요?
→ 네, 해지 주체가 임대인·정당사유라면 최소 30만원 이상.

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결론

만기 직전 임차인이 명확히 연장 의사를 밝혔고, 임대인이 서면 해지 통보 없이 무응답 시 ‘묵시적 갱신’으로 자동 2년 연장이 보장됩니다.
추후 퇴거는 3개월 전 통보로 위약금 없이 가능하며, 임대인 요구로 쫓겨날 때는 이사비 보상도 받을 수 있습니다.
문자 등 증거를 잘 남겨 두시고, 차후 법적 분쟁 예방에 주의하시기 바랍니다!