2025년 6월 27일 전세계약, 1억 초과 전세대출 가능 여부 정리

2025년 6월 27일 전세계약, 1억 초과 전세대출 가능 여부 정리

2025년 6월 27일 전세계약, 1억 초과 전세대출 가능 여부 정리

2025년 6월 27일 이후 시행된 정부 전세대출 규제 강화 대책으로 인해
1억 원 초과 전세대출이 사실상 제한되면서, 많은 세입자들이 혼란을 겪고 있습니다.
그렇다면 대책 시행 이전에 체결한 전세계약의 경우에도 동일한 규제가 적용될까요?

이번 글에서는 6월 27일 이전 계약의 전세대출 가능 여부와,
묵시적 갱신과 계약갱신(재계약) 시 대출 한도 변화를 구체적으로 정리했습니다.

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🔹 1. 2025년 6월 27일 대책 주요 내용

정부는 2025년 6월 27일,
**‘전세대출 규제 강화 대책’**을 발표하며
무분별한 고액 전세대출과 갭투자 방지를 위해 대출 한도를 제한했습니다.

핵심 내용은 다음과 같습니다:

항목주요 내용

시행일	2025년 6월 27일 이후 신규 전세계약부터 적용
대출 제한	전세보증금 1억 원 초과 주택은 보증서 발급 제한 가능
대상	HF, HUG, SGI 등 보증기관 상품 포함
예외	6월 27일 이전 계약은 기존 조건 유지 가능

즉, 대책 이전(6월 26일까지) 체결된 전세계약은
기존 제도가 그대로 적용되어 1억 원 초과 대출도 가능할 수 있습니다.

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🔹 2. 대책 이전 계약의 인정 기준

정부와 보증기관(HF·HUG 등)은
“전세계약 체결일이 6월 27일 이전이면 기존 제도 적용”이라는 기준을 제시했습니다.

다만 여기서 중요한 포인트는 바로 계약의 갱신 방식입니다.
갱신 형태에 따라 ‘기존 계약’으로 볼지, ‘신규 계약’으로 볼지가 달라집니다.

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🔹 3. 묵시적 갱신 vs 계약갱신 — 대출 한도 달라지는 이유

전세계약 갱신 시, 대출 규제 적용 여부는 다음 두 가지 방식에 따라 달라집니다.

✅ (1) 묵시적 갱신 — 기존 계약 유지로 간주

묵시적 갱신은 임차인과 임대인이 별도의 계약서를 작성하지 않아도
기존 조건 그대로 계약이 자동 연장되는 형태입니다.

• 법적 근거: 「주택임대차보호법」 제6조
• 계약서 재작성 없이 자동 연장
• 전세보증금 변동이 없을 경우 기존 계약으로 인정

이 경우, 은행에서 전세대출을 연장할 때 기존 계약 연장으로 처리되어
1억 초과 대출 한도 유지 가능성이 있습니다.

단, 묵시적 갱신은 계약서가 없어 확정일자나 보증서 갱신 시 증빙이 어려울 수 있으므로
은행에서 기존 계약서 사본 및 자동연장 사실을 입증해야 합니다.

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⚠️ (2) 계약갱신(재계약) — 신규 계약으로 간주

반면, 계약갱신청구권을 행사하거나
임대인·임차인이 새로운 계약서를 작성한 경우,
이는 “신규 계약”으로 간주됩니다.

즉, 기존 계약의 연속이 아니라 새로운 거래로 보기 때문에
**6월 27일 대책 이후의 전세대출 규제(1억 초과 제한)**가 그대로 적용됩니다.

구분묵시적 갱신계약갱신(재계약)

계약서 작성 여부	없음	새로 작성
법적 성격	기존 계약의 연장	신규 계약
대출 적용 기준	대책 이전 기준 적용	대책 이후 규제 적용
1억 초과 대출 가능 여부	가능성 있음	제한 가능성 높음

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🔹 4. 은행별 전세대출 처리 방식

은행은 보증기관(HF·HUG·SGI)의 내부 지침에 따라
대출 연장 여부를 심사합니다.

• 묵시적 갱신 시:
  보증기관이 기존 계약으로 인정하면 연장 가능.
  단, 확정일자나 전입 유지 등 증빙 서류 제출 필요.
• 계약갱신 시:
  신규 계약으로 처리되어, 1억 초과 전세대출 제한 규정 적용.
  대출 심사 시 보증한도가 축소될 수 있습니다.

따라서, 대출 연장 시에는
반드시 은행 담당자에게 갱신 형태와 적용 규정을 사전에 확인해야 합니다.

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🔹 5. 실제 사례로 본 판단 기준

예를 들어,

• A씨는 2025년 4월에 1억 2천만 원 전세계약을 체결했고,
  2026년 4월 만기를 앞두고 묵시적 갱신을 선택했다면,
  여전히 1억 초과 대출이 인정될 수 있습니다.
• 반면 B씨는 같은 시기에 계약했더라도,
  2026년 4월 임대인과 새 계약서를 작성하면
  ‘신규 계약’으로 간주되어 6월 27일 대책 이후 규제(1억 제한)가 적용됩니다.

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✅ 결론 요약

구분내용

적용 기준일	2025년 6월 27일
이전 계약	1억 초과 대출 가능 (기존 제도 유지)
묵시적 갱신	기존 계약 유지로 인정 → 가능성 있음
계약갱신(재계약)	신규 계약으로 간주 → 규제 적용
은행 조치	갱신 형태 증빙 필요, 보증기관 승인 필수

즉,
👉 6월 27일 이전 계약이라면 원칙적으로 1억 초과 대출이 가능하지만,
갱신 시 계약 형태에 따라 달라질 수 있습니다.
묵시적 갱신은 기존 계약으로 인정될 수 있으나,
새로운 계약서를 작성하면 신규 계약으로 간주되어 대출 한도가 제한됩니다.