전세계약 만료 직전 집주인이 퇴거 요구? 묵시적 갱신 여부와 임차인의 권리

전세계약 만료 직전 집주인이 퇴거 요구? 묵시적 갱신 여부와 임차인의 권리

전세계약이 종료되기 1~2개월 전, 갑자기 집주인(임대인)이 “이제 나가 달라”고 요구하는 경우가 종종 있습니다. 이럴 때 임차인은 당황할 수밖에 없는데요, 이런 상황에서는 ‘묵시적 갱신’이 성립되었는지를 따져보는 것이 매우 중요합니다. 이번 글에서는 주택임대차보호법에 따른 묵시적 갱신의 개념과 임차인의 대응 방안을 알아보겠습니다.

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1. 묵시적 갱신이란 무엇인가요?

묵시적 갱신은 주택임대차보호법 제6조에 따라, 임대차 계약이 종료되기 전 임대인이 일정 기간 내에 갱신 거절 의사를 명확히 통보하지 않으면, 기존 계약 조건으로 자동 연장되는 것을 의미합니다.

• 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지가 중요한 기간입니다.
• 이 기간 동안 임대인이 계약 갱신 거절 또는 조건 변경 의사를 서면·문자·카톡 등 명확한 방식으로 전달하지 않으면, 기존 계약 조건으로 2년 연장된 것으로 봅니다.

즉, 이사 통보가 없었다면 임차인은 여전히 기존 조건대로 해당 주택에 거주할 수 있습니다.

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2. 집주인이 나가라고 할 수 있는 시점과 조건은?

임대인은 계약 종료 전 6~2개월 사이에만 계약을 종료하거나 조건을 변경할 수 있습니다. 이 시기를 놓치면, 임차인의 동의 없이 계약을 종료할 수 없습니다.

예를 들어, 집주인이 계약 만료 **1년 전에 “나가달라”**고 통보했다면, 이는 적법한 통보가 아니며, 묵시적 갱신을 막는 효력이 없습니다. 또한 계약 만기 1~2개월 전에 퇴거 요구를 한다 해도 이미 통보 기간을 벗어난 것이므로, 묵시적 갱신이 성립된 상황일 가능성이 매우 높습니다.

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3. 계약갱신청구권 vs. 묵시적 갱신

많은 분들이 헷갈려 하는 부분이 계약갱신청구권과 묵시적 갱신의 차이입니다.

구분계약갱신청구권묵시적 갱신

행사 주체	임차인이 요청	임대인이 침묵
연장 조건	보증금 5% 이내 인상 가능	기존 조건 그대로 유지
법적 절차	임차인이 요청해야 효력 발생	임대인이 통보하지 않으면 자동 성립
향후 권리	1회 행사 가능	계약갱신청구권은 따로 유지됨

즉, 묵시적 갱신은 계약갱신청구권과는 별개이며, 묵시적 갱신 후에도 임차인은 추후 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.

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4. 임차인이 취할 수 있는 조치

임대인의 퇴거 요구 시점이 부적절하였다면, 임차인은 다음과 같은 방식으로 대응할 수 있습니다:

• 묵시적 갱신이 성립되었음을 통보: 문자, 이메일, 내용증명 등으로 묵시적 갱신을 근거로 계약이 연장되었음을 명확히 알리세요.
• 계속 거주 의사 표시: 기존 조건대로 거주할 권리를 주장할 수 있으며, 이사 의무가 없습니다.
• 법률 상담 권장: 만약 집주인이 계약 종료를 강하게 요구하거나 법적 조치를 언급한다면, 즉시 전문가와 상담해 대응 전략을 세우는 것이 좋습니다.

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결론: 묵시적 갱신은 임차인의 강력한 권리입니다

전세계약 만료 직전 집주인이 퇴거를 요구하더라도, 법적 절차를 지키지 않았다면 묵시적 갱신이 성립되어 계약이 자동 연장된 것입니다. 계약 만기 1~2개월 전에 이사 통보를 받았거나, 계약 만료 6개월 전~2개월 전 기간을 지났다면, 임차인은 법적으로 계속 거주할 수 있는 권리가 있습니다.

묵시적 갱신과 계약갱신청구권은 법적으로 다른 개념이므로, 두 제도를 잘 이해하고 자신의 상황에 맞는 대응이 필요합니다. 보증금, 이사 일정, 생활 안정성을 위해서라도 법률상 권리를 정확히 알고 보호받는 것이 중요합니다.