HF 전세대출 갱신, 2025년부터 달라진 점 총정리 – 공시가격 126%룰 적용 주의

HF 전세대출 갱신, 2025년부터 달라진 점 총정리 – 공시가격 126%룰 적용 주의

2025년부터 **HF(한국주택금융공사)**의 전세자금대출 갱신(기한연장) 시에도 HUG와 동일한 심사 기준, 특히 공시가격 126% 초과 제한 규정이 엄격히 적용됩니다. 단순히 대출을 연장한다고 해서 기존 조건이 자동 유지되는 것이 아니며, 보증금이나 임대차 조건 변경 시에는 사실상 신규 대출 절차와 동일한 심사를 받게 됩니다.

HF 전세자금대출 기한연장 핵심 조건

HF(한국주택금융공사)의 전세자금대출을 이용한 세입자라면 계약 만료를 앞두고 기한연장 신청을 하게 되는데, 아래 요건을 반드시 충족해야 합니다:

• ✅ 공시가격 기준 126% 이하:
  임대보증금 + 선순위 채권의 합계가 해당 주택의 공시가격 × 1.26을 초과하면 보증 거절될 수 있음.
• ✅ 기존 대출 잔액 유지 또는 감액 필수:
  대출 연장 시 기존 대출금액을 초과할 수 없으며, 일부 상환이 요구되는 경우도 있음.
• ✅ 연장 신청 시기:
  임대차계약 만료 1개월 전부터 보증만료 전까지 가능. 너무 늦게 신청하면 보증 연장 불가 및 대출 회수 가능성 있음.

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보증금 증액 시 ‘신규 심사’ 수준의 강화된 조건 적용

기존 임대차계약과 비교하여 보증금이 인상된 경우, 단순 연장이 아닌 신규 대출 재심사로 전환됩니다. 이 경우 다음 조건들이 적용됩니다:

• 🔒 공시가격의 126% 초과 시 불가
  예를 들어, 공시가격이 2억 원인 주택의 경우, 보증금 + 선순위 채권 합계가 2.52억 원 초과 시 보증 불가입니다.
• 📌 전세자금대출 한도도 제한
  대출금은 일반적으로 보증금의 80%까지 가능하지만, 공시가 126% 이내 조건을 동시에 충족해야 실제 승인이 이뤄집니다.
• 💡 기존보다 높아진 심사 문턱
  소득 요건, DSR(총부채원리금상환비율), 무주택 여부 등 기존 요건을 다시 확인받아야 하며, 증빙 서류도 재제출해야 합니다.

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10% 상환 의무 및 금리 가산 가능성

HF 전세대출 연장 시 직전 대출금의 10% 이상을 상환하지 않을 경우, 금리에 가산이자가 붙는 조건이 적용될 수 있습니다.

예: 직전 대출금이 1억 원이라면, 연장 시 1천만 원 이상 상환이 원칙
단, 연체·신용이력에 따라 차등 적용될 수 있으므로 사전 상담 필수

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HF 전세자금대출 연장 시 준비해야 할 서류

• ✔️ 임대차계약서 사본(갱신 계약 시, 확정일자 포함)
• ✔️ 주민등록등본(전입 확인용)
• ✔️ 소득 증빙 자료(원천징수, 소득금액증명 등)
• ✔️ 기존 대출 원리금 상환내역서
• ✔️ 공시가격 확인서(주택 소재지 기준)

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요약 정리 – 2025년 HF 전세대출 갱신 시 주의사항

항목설명

공시가격 126%룰 적용	보증금+선순위채권 합이 공시가의 126% 초과 시 보증 거절 가능
단순 기한연장 가능 조건	대출금액 증액 없이 연장 / 10% 상환 시 우대 금리 유지 가능
보증금 인상 시	신규 대출 절차로 심사 / 서류 재제출, 조건 재심사 필요
연장 신청 시점	임대차 만료 1개월 전부터 보증만료 전까지 신청 가능
상환 의무	10% 이상 상환 없을 경우 금리 가산 발생 가능

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결론

2025년부터 HF 전세대출의 **기한연장(갱신)**은 단순한 연장이 아니라, 사실상 신규 대출 수준의 심사 강화가 적용된다는 점을 명심해야 합니다.
특히 공시가격 126% 초과 여부는 대출 가능 여부를 결정짓는 핵심 요소이므로, 사전에 주택 공시가격과 보증금/선순위 채권 총액을 정확히 확인해야 합니다.

📌 연장 신청은 늦어도 보증 만료 2~3주 전까지는 접수하셔야 하며,
📌 보증금이 오를 경우, 미리 은행 및 HF 지점에 상담을 받아 대출 가능 여부를 체크하는 것이 가장 안전한 방법입니다.

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🔍 관련 문의처

• HF 고객센터: 1688-8114
• 공식 홈페이지: www.hf.go.kr
• 주요 은행: 국민·신한·우리·하나·농협 등 전세대출 취급 은행