HUG 전세보증보험 주택가격 산정 기준과 계산 방법 완벽 정리

HUG 전세보증보험 주택가격 산정 기준과 계산 방법 완벽 정리

전세 계약을 갱신하거나 전세보증보험(HUG)을 새로 가입할 때, 가장 중요한 기준은 바로 주택가격 산정 방식입니다. 특히 오피스텔처럼 KB시세가 불분명한 경우, 어떤 기준으로 계산되는지 헷갈리는 경우가 많습니다. 오늘은 HUG 전세보증보험의 주택가격 산정 순서와 계산법, 그리고 실제 사례 적용 방법을 정리해드립니다.

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1. HUG 전세보증보험의 주택가격 산정 순서

HUG(주택도시보증공사)는 주택가격을 산정할 때 여러 기준을 단계적으로 검토합니다. 보통 아래의 순서를 따릅니다.

1️⃣ KB시세 또는 한국부동산원 부동산테크 시세

• 가장 먼저 참고하는 것은 KB국민은행 시세 또는 부동산테크의 공신력 있는 시세입니다.
• 단, 오피스텔의 경우 하한가(최저층 시세)를 기준으로 적용됩니다.

2️⃣ 공동주택 공시가격의 140%

• 시세가 없을 경우 공시가격(국토교통부 기준)을 활용하며, 통상 공시가격의 140%를 주택가격으로 인정합니다.
• 다만, 최근에는 이 비율이 강화되어 126%까지만 허용되는 사례가 많습니다.

3️⃣ 안심전세 앱 시세(하한가)

• HUG가 운영하는 안심전세 앱에서도 주택 시세를 확인할 수 있습니다.
• KB시세나 부동산원 데이터가 없을 경우 대체 지표로 활용됩니다.

4️⃣ 최근 1년 이내 매매 거래가액

• 해당 주택이 최근 1년 안에 거래된 이력이 있다면, 실제 매매가가 최우선 기준이 될 수 있습니다.

즉, HUG는 실거래가 > KB시세 > 부동산원 시세 > 공시가격 순서로 신뢰도를 판단하고, 가장 낮은 금액(보수적 기준)을 적용합니다.

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2. 실제 예시로 보는 주택가격 계산

예를 들어, 오피스텔의 공시지가가 2,374,000원/㎡이고, 전용면적이 43.65㎡라면 계산은 다음과 같습니다.

 

공시가격 = 2,374,000 × 43.65 = 약 103,630,000원 (약 1억 363만 원)

HUG 보증 가입 가능 한도(공시가 × 126%)는

 

1억 363만 원 × 126% = 약 1억 3,057만 원

👉 즉, 보증금이 1억 원이라면 전세보증보험 연장은 충분히 가능하다는 의미입니다.

단, 최근 실거래가가 존재하거나 KB시세가 공시가보다 높게 형성된 경우, HUG는 더 높은 금액을 기준으로 삼기도 합니다.

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3. 2023년 이후 달라진 HUG 심사 기준

최근 HUG는 부실보증 방지를 위해 주택가격 산정기준을 공시가격의 126% 이내로 강화했습니다.
이는 과거보다 보수적으로 평가한다는 뜻으로, 전세보증보험 가입 시 허용 가능한 보증금 한도가 줄어드는 경향이 있습니다.

따라서 보증금이 주택가격의 80%를 초과하는 경우, 보증 가입이 제한될 수 있으므로 사전 계산을 통해 여유를 두는 것이 좋습니다.

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4. 오피스텔 시세가 없는 경우 대처법

오피스텔은 KB시세가 없는 경우가 많기 때문에, 홈택스 기준시가나 공시지가를 활용합니다.
또는 부동산테크, 국토부 실거래가 공개시스템, 안심전세 앱을 참고해 시세 확인 후 은행 상담을 진행하세요.
은행은 HUG와 협업하여 최종 시세를 산정하고, 보증 승인 여부를 판단합니다.

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5. 연장 및 재가입 시 주의사항

• 대출 만기 연장 시 : 기존 보증보험 만기도 함께 갱신해야 합니다.
• 시세 변동 확인 : HUG는 매년 시세를 재검증하므로, 주택가격이 하락한 경우 일부 보증금이 제한될 수 있습니다.
• 은행 및 HUG 상담 필수 : 최종 한도와 보증료율은 지점별, 보증기관별로 다르므로 직접 확인해야 합니다.

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✅ 결론

요약하자면, HUG 전세보증보험의 주택가격 산정은
① 실거래가 → ② KB시세 → ③ 부동산원 시세 → ④ 공시지가(126%) 순으로 이루어집니다.

질문하신 계산 방식처럼

공시지가(2,374,000원 × 43.65㎡ = 약 1억 363만 원) → 126% 적용 → 약 1억 3,057만 원
이 맞습니다.

보증금이 1억 원이라면 충분히 가입 또는 연장 가능성이 높습니다.
단, 매매가가 높게 형성된 경우엔 그 금액이 반영될 수도 있으므로, 은행과 HUG 담당자 상담을 통해 실제 반영 기준을 꼭 확인하세요.