가계약금 100만 원, 이틀 뒤 파기하면 돌려줘야 하나?

가계약금 100만 원, 이틀 뒤 파기하면 돌려줘야 하나?

결론부터 말씀드리면, 이번 사례는 100만 원을 반환하는 것이 맞습니다.
이유는 간단합니다. 본계약 전 단계에서 파기되었고, 임대인에게 실질적인 손해가 발생했다고 보기 어렵기 때문입니다.

가계약은 계약금과 달리 법적 구속력이 상대적으로 약한 ‘계약 체결 의사 표시’ 단계로 해석됩니다.
문자 동의 + 가계약금 입금이 있으면 ‘계약 성립 의사’ 자체는 인정되지만, 위약금 자동 발생은 아닙니다.

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법적 판단 기준: 가계약금의 성격

1️⃣ 가계약금의 기본 원칙

• 가계약금 = 본계약 체결 전 예약 성격
• 본계약 체결 전 취소 시 → 원칙적으로 반환
• 예외: 상대방의 계약 불성실 또는 고의·과실 입증 시 위약금 청구 가능

즉, “입금했으니 계약이다”가 아니라
**“입금 + 계약 내용 확정 + 손해 발생”**까지 가야 위약이 성립됩니다.

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이번 사례에서 반환이 타당한 이유

✔ LH 실거주 요건 확인 부족

세입자가 LH 실거주 요건을 정확히 확인하지 못한 책임은 분명 세입자에게 있습니다.
다만 법적으로 보면,

• 본계약 전 파기
• 임대인이 새 세입자를 못 구해 손해를 봤다고 보기 어려움
• 공실 기간 발생, 임대료 손실 등 구체적 손해 입증 불가

➡️ 가계약금 반환 사유에 해당

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그렇다면 위약금 청구는 전혀 불가능할까?

완전히 불가능한 건 아닙니다. 다만 실효성이 낮습니다.

위약금 청구가 가능한 조건

다음 요건이 충족되면 소송은 가능합니다.

• 부동산 중개사를 통한 문자·카톡 계약 동의
• 세입자가 “집을 내놓은 상태”를 숨기고 계약 진행
• 그로 인해 임대인이 다른 세입자 기회를 상실했다는 주장

이 경우 허위 사실 고지로 인한 손해를 주장할 수 있고,
실제 판례 기준 승소 가능성은 약 60% 내외로 평가됩니다.

하지만 현실적으로는,

• 청구 금액: 최대 100만 원
• 시간·감정·소송 비용 대비 실익 낮음

👉 그래서 현장에서는 **“이길 수 있어도 안 하는 소송”**에 가깝습니다.

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실무 기준 추천 대응 (가장 현실적인 선택)

① 즉시 반환이 합리적인 이유

• 금액이 100만 원으로 소액
• 소송·분쟁 시 시간 손실 큼
• 신규 세입자 모집이 훨씬 효율적

👉 돌려주고 끝내는 것이 최선

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② 굳이 대응한다면 최소한의 절차

그래도 대응을 한다면, 아래 수준이 적당합니다.

• 부동산 통해 서면 통보
  • “위약금 50만 원 공제 후 반환” 제안
• 계약서 초안, 문자, 입금 내역 증거 보관
• 반환 거부 시 소액심판 청구 가능
  • 60만 원 이하 무료
  • 관할 지방법원, 1심 확정

다만 실제로는 이 단계까지 가는 경우가 드뭅니다.

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세입자 과실이 인정될 수 있는 핵심 요소

• 본인 주택을 이미 내놓은 사실을 고지하지 않음
• LH 실거주 의무(분양 시 2~5년)를 사전에 인지 가능했음
• 계약 직전까지 이를 숨긴 경우

이런 정황이 명확하면 임대인 책임은 거의 없습니다.
다만 다시 말씀드리지만, 금액 대비 실익은 낮습니다.

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현장에서 드리는 결론 조언

30년 동안 이런 가계약 분쟁을 수없이 겪으며 느낀 점은 이겁니다.

“가계약금은 법으로 싸우는 돈이 아니라,
미리 정리해서 분쟁을 막으라고 있는 돈이다.”

이번 사례는
✔ 반환하는 것이 맞고
✔ 감정 소모 없이 정리하는 게 가장 현명합니다.

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향후 재발 방지 실전 팁

• 가계약 시 공증 간이 계약서 작성 (5만 원 내외)
• “본계약 미체결 시 가계약금 반환 여부” 명시
• 실거주·전입 제한 사항 사전 확인 의무 조항 추가
• 가계약금은 계약금의 10% 이내 소액만 수령

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FAQ (자주 묻는 질문)

Q1. 가계약금은 무조건 돌려줘야 하나요?
아닙니다. 상대방의 계약 불성실로 손해가 입증되면 위약 청구 가능합니다.

Q2. 문자로 계약 동의했으면 계약 아닌가요?
계약 성립 의사는 인정되지만, 위약금 자동 발생은 아닙니다.

Q3. 소액심판은 실효성 있나요?
금액이 작을수록 실익은 낮습니다. 감정 소모가 더 큽니다.

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정리하면,
이번 경우는 100만 원 반환이 법적·실무적으로 가장 합리적이며,
앞으로는 가계약 단계에서 조건을 문서로 명확히 남기는 것이
분쟁을 막는 가장 확실한 방법입니다.