묵시적 갱신 전세, 세대주 변경 후 자녀가 보증금 반환 요구해도 유효한가

묵시적 갱신 전세, 세대주 변경 후 자녀가 보증금 반환 요구해도 유효한가

결론부터 말씀드리면, 법적 효력은 인정됩니다.
묵시적 갱신된 전세 계약에서 세대주가 어머니에서 자녀로 변경되었고, 자녀가 실제 거주자라면 보증금 반환 청구권은 승계됩니다.

또한 임대인 본인이 아니라 배우자(아내)에게 한 해지·반환 요청도 효력이 있습니다.

현장에서 이 두 가지를 동시에 부정하는 임대인이 많지만,
법과 판례 흐름은 이미 정리돼 있습니다.

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묵시적 갱신 전세 계약의 해지와 보증금 반환 원칙

주택임대차보호법 제6조 (묵시적 갱신)

• 임차인은 언제든지 계약 해지 통지 가능
• 해지 효력은 통지 도달일로부터 3개월 후 발생
• 임대인은 계약 종료 시 보증금 반환 의무 발생

반환 시점

• 계약 종료 후 1개월 이내 반환이 원칙
• 지연 시 지연이자 및 법적 책임 발생 가능

👉 즉, 이미 해지 의사를 전달했다면
“임대인이 동의해야 끝난다”는 말은 틀린 주장입니다.

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세대주 변경 시 보증금 반환 청구권은 누구에게 있나

핵심 기준은 ‘명의’가 아니라 실제 점유

• 어머니: 기존 임차인
• 자녀: 전입신고 완료 + 실제 거주자 + 세대주 변경

이 경우,

• 대항력은 유지
• 보증금 반환 청구권은 실제 거주 세대주에게 승계

현장에서 자주 나오는 말이
“계약자가 어머니니까 어머니만 요구할 수 있다”인데,
이는 형식만 보고 실질을 보지 않는 주장입니다.

법은 실제 점유자 + 세대주를 임차인으로 봅니다.

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임대인 ‘아내’에게 한 요청도 효력이 있는 이유

임대인이 아닌 배우자에게 통지했는데 괜찮은지도 자주 묻는 질문입니다.

결론: 유효합니다.

이유는 간단합니다.

• 임대인 아내가 평소 임대차 관련 연락 창구 역할
• 문자·전화로 계약, 수리, 일정 등을 계속 소통
• 임대인도 이를 알고 묵인한 정황 존재

이 경우 **명시적 대리권이 없어도 ‘실질적 통지 수령인’**으로 인정됩니다.

실무·판례 기준에서는

“임대인의 배우자가 반복적으로 임대차 사무를 처리했다면
그에 대한 통지는 임대인에게 도달한 것으로 본다”
는 입장이 확립돼 있습니다.

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효력 판단 정리 표

상황법적 효력판단 이유

자녀(세대주) 반환 요청	✅ 유효	실제 점유 + 전입신고
임대인 아내에게 통지	✅ 유효	실질 통지 수령
어머니 직접 요청	✅ 유효	원 임차인
어머니 요청만 가능	❌	실질 기준에 반함

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분쟁을 막기 위한 가장 안전한 대응 방법

이미 통지는 했더라도, 증거를 남기는 절차를 권합니다.

1️⃣ 내용증명 발송 (가장 중요)

• 수신인: 임대인 본인 주소
• 내용:
  • 묵시적 갱신 해지 통지 사실
  • 통지일 기준 3개월 경과 시점 명시
  • 보증금 반환 기한
  • 반환 계좌번호

2️⃣ 증거 정리

• 문자·카톡 내역
• 통화 녹음
• 전입신고 사실증명
• 임대차 계약서

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반환이 지연될 경우의 절차

• 소액심판 청구 가능
  • 주민센터·법원 접수
  • 소액(60만 원 이하) 무료
  • 1심 확정, 집행력 빠름

실무상 이 단계까지 가면
임대인이 먼저 연락해오는 경우가 많습니다.

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현장에서 드리는 결론 조언

30년 동안 이런 사례를 수없이 겪어본 입장에서 정리하면 이렇습니다.

이미 해지 통지는 유효하고,
자녀 명의 요청도, 임대인 아내에게 한 통지도 모두 효력 있습니다.

임대인이 시간을 끌거나 “어머니가 와야 한다”고 주장한다면
그건 법이 아니라 버티기 전략에 가깝습니다.

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FAQ (자주 묻는 질문)

Q1. 계약자가 어머니인데 자녀가 요구해도 괜찮나요?
네. 실제 거주 + 세대주 변경이 있으면 반환 청구권은 승계됩니다.

Q2. 임대인 배우자에게만 말했는데 문제 없나요?
평소 소통 창구였다면 효력 인정됩니다.

Q3. 내용증명 꼭 보내야 하나요?
분쟁 대비용으로는 가장 확실한 방법입니다.

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정리하면,
지금 상황에서는 이미 법적 요건을 충분히 충족했고,
이제는 내용증명 → 반환 요구 → 필요 시 소액심판
이 순서로 차분히 진행하시면 됩니다.