청주 주택 매매 시 양도소득세 주택 수 산정, 왜 까다로운가

청주 주택 매매 시 양도소득세 주택 수 산정, 왜 까다로운가

 **양도소득세는 형식보다 ‘실질 사용’**을 훨씬 더 중요하게 봅니다.

특히 청주 주택 + 세종 오피스텔 + 분양권 조합은 최근 몇 년간 다주택 중과 여부를 가르는 대표적인 사례입니다.

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양도소득세 주택 수 산정의 기준 시점

✔ 판단 기준일

• 양도일 기준
  → 잔금 청산일 또는 소유권 이전 등기일 중 빠른 날

이 날을 기준으로 그 직전까지 보유한 자산 전체를 놓고 주택 수를 판단합니다.

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보유 자산별 주택 수 포함 여부 정리

① 청주 주택 (실거주)

• 실거주 목적의 일반 주택
• 명확하게 1주택으로 포함

제가 상담한 대부분의 청주 사례에서는 이 부분에 대한 다툼은 거의 없습니다.

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② 세종 오피스텔 (2014년 분양, 세입자 거주)

여기서 문제가 시작됩니다.

• 건축물대장상 업무시설
• 하지만 세입자가 실제 거주 중
• 취사 시설·욕실·침실 구비
• 재산세가 주택분으로 과세되는 경우도 다수

👉 이런 경우 국세청은 거의 예외 없이
“실질적 주거용 오피스텔 → 주택” 으로 판단합니다.

현장에서 느끼기엔

“임대차 계약서에 ‘주거용’ 문구가 있다면 90% 이상 주택 수 포함”
이라고 보셔도 과하지 않습니다.

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③ 아파트 분양권 (최근 취득)

• 2021년 1월 이후 취득한 분양권
• 기준: 청약 당첨일 또는 계약일

👉 주택 수에 포함

실제 입주 전이라도,
양도 시점에 보유 중이면 주택으로 계산됩니다.

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결과적으로 적용되는 주택 수

양도 시점 기준 보유 상태를 종합하면:

자산주택 수 포함 여부

청주 실거주 주택	포함
세종 오피스텔(주거용 임대)	포함
아파트 분양권(최근 취득)	포함

➡️ 총 3주택

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3주택자 양도소득세 적용 영향

• 다주택자 중과 대상
• 기본세율 + 10~20%p 중과
• 장기보유특별공제 제한
• 거주 요건 충족 여부에 따라 추가 불이익

내년 4월 매매 예정이라면,
그 시점에도 분양권을 여전히 보유 중이므로
주택 수 구조는 변하지 않습니다.

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오피스텔을 주택 수에서 제외할 수 있을까?

현장에서 자주 나오는 질문입니다.

가능성은 있으나, 현실적으로 쉽지 않습니다

• 업무용 사용 입증 필요
  • 사업자 등록
  • 세금계산서 발행
  • 실제 사무실 사용 흔적
• 현재 세입자 주거 이력이 있다면 입증 난이도 매우 높음
• 2014년 취득 → 장기간 주거 사용 이력은 불리

👉 제가 경험한 바로는
사후적으로 업무용 전환해 인정받은 사례는 극히 드뭅니다.

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분양권 제외 가능성은?

• 2021년 이전 취득 분양권이라면 제외 가능
• 하지만 “최근 취득”이라면 사실상 포함으로 봐야 안전

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절세를 위해 현실적으로 검토할 수 있는 방향

1. 양도 시점 조정
   • 분양권 처분 후 청주 주택 양도 가능성 검토
2. 오피스텔 향후 활용 계획 재정비
   • 단, 이미 주거 이력이 있으면 한계 존재
3. 서면 질의
   • 국세청 126
   • 관할 세무서 서면 질의
     → 실제로 가장 안전한 판단 방법

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현장에서 드리는 한마디

30년 동안 느낀 점은 하나입니다.
“주택 수는 줄일 수 있을 때 줄여야지,
문제 생긴 뒤에 설명으로 해결되진 않는다” 는 점입니다.

이번 구조는 3주택 판정 가능성이 상당히 높은 사례이므로
매도 일정과 보유 구조를 반드시 세무 기준으로 다시 점검하시길 권합니다.

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자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 오피스텔이 등기상 업무시설이면 무조건 주택 제외 아닌가요?

아닙니다. 실제 사용 용도가 더 중요합니다. 주거용 임대라면 주택으로 봅니다.

Q2. 분양권은 입주 전인데 왜 주택 수에 포함되나요?

2021년 이후 취득 분양권은 투기 억제 목적으로 주택 수에 포함됩니다.

Q3. 내년 4월 계약이면 지금 기준으로 판단해도 되나요?

아닙니다. 양도일 직전 보유 상태가 기준이므로, 그 시점 구조가 중요합니다.

Q4. 국세청 상담만으로도 충분한가요?

전화 상담은 참고용입니다. 서면 질의가 가장 확실합니다.