다가구주택 경매에서 후순위 임차인이 배당요구를 하지 않는 것이 유리한 이유와 낙찰자의 퇴거 요구 가능성 분석

다가구주택 경매에서 후순위 임차인이 배당요구를 하지 않는 것이 유리한 이유와 낙찰자의 퇴거 요구 가능성 분석

다가구주택이 경매로 넘어가면 임차인은 ‘배당요구를 해야 하는가, 하지 말아야 하는가’를 놓고 고민하게 됩니다. 특히 후순위 임차인이라 배당 가능성이 거의 없는 경우, 배당요구 여부가 실제 거주 기간과 명도(퇴거) 압박에 큰 영향을 미칩니다. 아래에서는 후순위 임차인이 배당요구를 하지 않았을 때의 효과, 낙찰자의 퇴거 요구 가능 여부, 그리고 실무상 가장 유리한 선택을 상세히 설명합니다.

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1. 후순위 임차인이 배당요구를 하지 않으면 어떤 일이 발생할까?

① 임대차계약이 ‘존속’하며 낙찰자에게 인수된다

임차인이 대항력을 갖추고 있지만 배당요구를 하지 않았다면, 경매가 끝나더라도 임대차계약은 종료되지 않습니다.
즉, 낙찰자가 새로운 집주인으로서 임차인을 그대로 인수하게 됩니다.

이 경우 임차인은 기존 계약의 효력을 그대로 유지하며, 낙찰자가 즉시 퇴거를 요구할 법적 근거는 없습니다.

② 임차인은 계속 거주할 수 있다

대항력 있는 임차인은 다음 두 가지를 충족했다면 보호됩니다.

• 전입신고 완료
• 실제 점유 유지
• 확정일자가 있으면 우선변제권도 추가됨

배당요구를 하지 않았기 때문에 임차권은 소멸하지 않고, 임대차관계는 그대로 지속됩니다.

③ 낙찰자는 임차인의 보증금을 ‘인수’한 상태로 매수

배당요구를 하지 않은 임차인의 보증금은 경매 배당에서 청구되지 않으므로, 낙찰자가 보증금을 그대로 떠안게 됩니다.

따라서 낙찰자가:

• 보증금 반환 계획
• 보증금 감액 협상
• 새로운 계약 조건 조정

등을 위해 임차인과 협의해야 하는 구조가 됩니다.

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2. 반대로 배당요구를 하면 어떤 변화가 생길까?

① 임대차계약이 경매로 종료된다

임차인이 배당요구를 하면, 임대차계약은 경매 진행으로 인해 종료됩니다.
이때 임차인은 점유를 계속해도 기존 임대차 보호는 사라지고 단순 점유자가 됩니다.

② 배당금 수령 여부와 관계 없이 ‘명도 대상’이 된다

배당을 받든, 0원을 받든, 배당요구를 한 순간 임차인은 다음과 같이 분류됩니다.

• 경매 절차에 참가한 권리자
• 경매가 종료되면 점유를 해제해야 할 대상

즉, 배당금이 거의 없어도, 0원을 받아도, 낙찰자는 정당하게 퇴거(명도)를 요구할 수 있습니다.

③ 배당요구 = 이사 준비 시작

배당요구서를 제출하면 사실상 “퇴거 절차를 받아들이겠다”는 의미가 되어,
경매 종료 후 낙찰자와 명도 협상을 진행할 가능성이 큽니다.

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3. 후순위 임차인에게 어떤 선택이 유리할까?

배당 받을 금액이 거의 없다면: 배당요구 하지 않는 것이 유리

후순위라 배당 순위가 밀렸고, 대출·근저당이 많아 배당금이 거의 없는 상황이라면,

✔ 배당요구를 하지 않는 것이 실질적으로 가장 유리합니다.

이유는 다음과 같습니다.

• 임대차계약이 그대로 유지되어 낙찰자가 임차인을 인수
• 당장 퇴거 요구를 받을 수 없음
• 주거 기간을 최대한 확보할 수 있음
• 강제명도 위험이 낮아짐

즉시 이사 계획이 없거나 보증금 회수가 불확실하다면, 배당요구를 하지 않는 것이 ‘시간적·법적 안전성’을 확보하는 최선의 전략이 됩니다.

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4. 배당요구 여부에 따른 차이를 한눈에 비교

구분배당요구 하지 않음배당요구 함

임대차계약	존속	경매로 종료
낙찰자의 지위	임차인 인수 의무	점유자, 명도 요구 가능
퇴거 요구	즉시 불가	정당하게 퇴거 요구 가능
보증금	낙찰자가 인수	경매 배당에서 일부 또는 0원 수령
임차인의 장점	거주 유지, 시간 확보	배당금 일부라도 수령
임차인의 단점	보증금 회수 지연 가능	이사 강제 가능성 큼

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5. 실무적인 조언

• 보증금 회수가 불확실한 후순위 임차인이라면 배당요구를 하지 말고 대항력 유지가 가장 안전
• 이후 낙찰자와 협의하여
  • 보증금 반환
  • 일정 조정
  • 이사비 협상
    등을 진행하는 것이 유리
• 필요 시 임차권등기명령을 활용해 점유·대항력 유지 강화 가능
• 배당표 작성 후라도 상황에 따라 전략 변경 가능하므로 법률 상담 병행 추천

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결론

경매 상황에서 후순위 임차인이 배당요구를 하지 않으면 낙찰자에게 임대차계약이 인수되므로 임차인은 계속 거주할 수 있고, 즉시 퇴거 요구를 받을 이유가 없습니다.
반대로 배당요구를 하면 임대차가 종료되어 명도(퇴거) 요구가 정당화됩니다.

따라서 배당액이 거의 없고 거주 지속을 원하는 경우에는 배당요구를 하지 않는 것이 실질적으로 가장 유리한 선택입니다.