다가구주택이란? 원룸과 투룸이 섞여 있고 건물 전체를 한 집주인이 소유한 주택의 특징과 구분법

다가구주택이란? 원룸과 투룸이 섞여 있고 건물 전체를 한 집주인이 소유한 주택의 특징과 구분법

2021년 9월 반전세(보증금 6천만 원, 관리비 포함 월세 30만 원)로 임대 계약을 했다면, 해당 건물이 원룸도 있고 투룸도 있으며 건물 전체가 한 명의 집주인 소유라면 이 건물은 일반적으로 **“다가구주택”**으로 분류됩니다.
겉보기에는 원룸 건물, 다세대주택, 원룸텔 등과 비슷하지만, 소유 구조와 등기 방식에서 중요한 차이가 있습니다. 이 글에서는 다가구주택의 정확한 개념, 다세대주택과의 차이, 그리고 전세·반전세 계약 시 꼭 알아야 할 점을 정리했습니다.

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🔹 다가구주택의 정의와 특징

다가구주택은 한 명의 소유자가 전체 건물을 보유하고, 내부를 여러 세대로 구분하여 임대하는 형태입니다.
예를 들어 1층은 투룸 2세대, 2층~3층은 원룸 6세대 등으로 구성된 주택이라면 전형적인 다가구주택 구조에 해당합니다.
외형상으로는 다세대주택이나 원룸 건물과 구분이 어렵지만, 법적으로는 다음과 같은 차이가 있습니다.

• 건물 전체가 하나의 등기부등본으로 관리됩니다.
• 세입자는 ‘건물 일부’를 임차하는 구조이기 때문에, **세대별로 개별 등기번호(호실별 등기)**는 없습니다.
• 전입신고와 확정일자를 받으면 세입자는 대항력과 우선변제권을 가질 수 있습니다.
• 단, 집 전체가 한 명의 소유이기 때문에, 건물 전체에 근저당이 설정되어 있다면 세입자 전체가 영향을 받을 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

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🔹 다가구주택과 다세대주택의 차이점

구분다가구주택다세대주택

소유자	한 명의 집주인이 전체 소유	세대별(호실별) 소유 가능
등기부등본	건물 전체 1개 등기	각 세대(호수)별로 따로 등기
대항력·확정일자	가능 (전입신고 필수)	가능 (세대별 동일)
전세 보증금 위험도	집 전체 근저당 시 전체 영향	해당 호수만 영향 받음
예시	원룸·투룸 혼합 임대주택	빌라, 다세대 신축 주택

이처럼 다세대주택은 아파트처럼 호수별로 소유권이 나뉘며, 101호와 102호의 집주인이 다를 수 있습니다.
반면 다가구주택은 건물 전체가 한 사람의 이름으로 등기되어 있어, 세입자는 ‘전체 건물 중 일부 공간’을 임대하는 구조라는 점이 핵심입니다.

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🔹 다가구주택인지 확인하는 방법

자신이 임대한 집이 다가구주택인지, 다세대주택인지 확인하려면 등기부등본을 확인하면 됩니다.
1️⃣ 계약서에 기재된 주소(예: ○○시 △△로 123, 301호)로 등기부등본을 열람
2️⃣ 건물 전체가 하나의 등기로만 되어 있다면 → 다가구주택
3️⃣ 호실별(301호, 302호 등) 로 각각 등기되어 있다면 → 다세대주택

또한 건축물대장의 ‘건축물 용도’를 확인하면 ‘다가구주택’, ‘근린생활시설 겸용 주택’ 등의 문구가 표시됩니다.
최근에는 1층 상가 + 2~4층 원룸 구조의 ‘근생겸용 다가구주택’ 형태도 많습니다.

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🔹 반전세 계약 시 유의해야 할 점

다가구주택에서 반전세(보증금 + 월세)로 계약할 때는 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다.

1. 확정일자와 전입신고 필수
   • 다가구주택은 세대별 등기가 없기 때문에, 전입신고와 확정일자가 세입자의 유일한 법적 보호 수단입니다.
2. 근저당 여부 확인
   • 집주인이 건물 전체를 담보로 대출을 받았다면, 경매 시 보증금 반환이 어려워질 수 있습니다.
   • 계약 전 등기부등본의 ‘을구’ 항목을 꼭 확인하세요.
3. 관리비 포함 여부
   • 계약 시 관리비가 포함되어 있다면, 수도·전기·청소 등 공용관리비가 정확히 어떤 항목을 의미하는지 명시해야 합니다.

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🔹 결론: “원룸·투룸이 섞인 한 소유자 건물” = 다가구주택

즉, 질문하신 것처럼 **투룸도 있고 원룸도 있는, 건물 전체가 한 집주인 소유인 경우는 ‘다가구주택’**입니다.
이런 주택은 건물 형태는 아파트나 빌라처럼 보여도, 법적으로는 단일 소유 주택으로 분류되며,
세입자는 전입신고·확정일자만으로 보호를 받게 됩니다.