전세 계약 파기 후 집주인이 계약금을 돌려주지 않을 때의 법적 대응 절차

전세 계약 파기 후 집주인이 계약금을 돌려주지 않을 때의 법적 대응 절차

전세 계약이 파기되었는데 집주인이 계약금을 반환하지 않는다면, 민법 제565조(해약금 조항) 과 부동산 거래 관례에 따라 명확히 대응해야 합니다. 계약 당사자 간의 귀책 사유가 어디에 있는지에 따라 반환 여부와 배상 책임이 달라집니다.

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■ 1️⃣ 계약금 반환의 기본 법률 원칙

민법 제565조 (해약금)

“계약 당사자 일방이 이행에 착수하기 전이면, 계약금을 교부한 자는 이를 포기하고,
이를 받은 자는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다.”

즉,

• 임차인(세입자) 의 사유로 계약이 파기되면 → 계약금 포기
• 임대인(집주인) 의 사유로 계약이 파기되면 → 계약금 2배 반환 의무

✅ 핵심 요약:
집주인이 일방적으로 계약을 파기했다면, 계약금의 2배를 반환해야 합니다.

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■ 2️⃣ 전세대출 불가로 인한 계약 파기 — 특약 조항 여부 확인

계약 파기의 원인이 전세대출 불가인 경우, 계약서에 아래와 같은 특약이 포함되어 있다면 계약금 반환이 가능합니다.

“전세자금대출이 불가할 경우, 계약을 무효로 하고 계약금은 전액 반환한다.”

이 특약이 있다면 **대출 불가 증빙서류(은행 심사 불가 통보서)**를 제출하면 계약 해지가 인정됩니다.

반면 특약이 없을 경우라도 다음과 같은 상황이라면 계약금 반환 청구가 가능합니다.

• 집주인이 근저당 설정 등으로 전세대출이 불가하게 만든 경우
• 중개인이 대출 가능성에 대해 부정확하게 안내한 경우
• 집주인이 계약 조건(보증보험 불가, 대출제한 등)을 숨긴 경우

이런 경우는 집주인 또는 중개인의 귀책사유로 간주되어 계약금 전액 또는 배액 반환이 가능합니다.

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■ 3️⃣ 내용증명 발송 — 첫 번째 공식 대응 단계

내용증명은 법적 증거를 남기는 핵심 수단입니다.
집주인에게 계약금 반환을 요구하는 내용증명을 발송하세요.

📮 내용증명 작성 예시

제목: 전세 계약 해제 및 계약금 반환 요청

수신: ○○아파트(또는 주택) 소유주 ○○○ 귀하

본인은 2025년 ○월 ○일 귀하와 체결한 전세계약(보증금 ○○원)에 관하여, 귀하의 귀책사유로 계약이 파기되었음을 통보합니다.

이에 따라 민법 제565조에 의거하여 계약금 ○○원을 배액(또는 전액) 반환하여 주시기 바랍니다.

○월 ○일까지 입금이 이루어지지 않을 경우, 법적 절차(지급명령, 민사소송, 강제집행 등)를 진행하겠습니다.

발신인: (임차인 이름 / 주소 / 연락처)

• 발송 방법: 우체국 방문 → 내용증명 작성 및 등기 발송
• 발송 대상: 집주인 + 중개인 (공동책임 가능성 대비)

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■ 4️⃣ 법적 절차 — 반환 거부 시 강제 회수 가능

① 지급명령 신청 (간이 절차)

• 법원 홈페이지 또는 관할 지방법원 접수 가능
• 서류: 계약서, 이체내역, 내용증명 사본
• 통상 2~3주 내 결정
• 임대인이 이의 제기하지 않으면 자동 확정 → 강제집행 가능

② 민사소송 제기

• 반환 요구 후 2주 이상 미응답 시 소송 가능
• 변호사 대리 또는 본인 직접 진행 가능
• 판결 확정 후 강제집행(압류, 경매 등)으로 회수

③ 가압류 신청

• 임대인의 재산 은닉 우려 시 즉시 신청 가능
• 부동산 등기부등본 확인 → 해당 부동산 가압류 가능

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■ 5️⃣ 부동산 중개인 책임 가능성

중개인이 대출 가능성이나 주택 상태를 잘못 안내하여 계약이 무효가 된 경우,
「공인중개사법 제30조」 에 따라 손해배상 책임을 질 수 있습니다.

청구 방법:

1. 공인중개사협회 또는 관할 구청 부동산관리과에 신고
2. 필요 시 소비자분쟁조정위원회를 통한 배상 청구
3. 중개수수료 반환 및 손해배상 청구 가능

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■ 6️⃣ 대응 요약표

단계조치 내용비고

①	내용증명 발송	법적 근거 남기기
②	지급명령 신청	간편·비용 저렴
③	민사소송 제기	반환 거부 시
④	가압류·강제집행	판결 확정 후 회수
⑤	중개인 책임 추궁	허위 정보·과실 시 손해배상 가능

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✅ 결론 요약

• 집주인 귀책사유로 계약이 파기되면, 계약금 2배 반환 의무 발생
• 전세대출 불가 특약이 있다면 계약금 전액 반환 가능
• 반환 거부 시 내용증명 → 지급명령 → 소송 → 강제집행 순서로 대응
• 중개인 과실이 있으면 별도로 손해배상 청구 가능