모아타운 추진지역(정릉동 266번지) 내 원룸 건물(다중주택) 소유 시 재개발 수익성 및 분담금 구조 – 평수별 아파트 수령과 실제 부담금 FAQ

모아타운 추진지역(정릉동 266번지) 내 원룸 건물(다중주택) 소유 시 재개발 수익성 및 분담금 구조 – 평수별 아파트 수령과 실제 부담금 FAQ

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모아타운 정비가 예정된 지역(정릉동 266번지)에서 원룸형 다중주택(150㎡ 대지, 299㎡ 연면적)을 소유하고 있다면,
재개발 구역에서 조합원 아파트를 얼마나, 어떤 평수로 받을 수 있을지, 그리고 더 큰 평수를 선택할수록 분담금이 추가로 발생하는지 실제 사례와 최신 정책 기준으로 정리합니다.

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1. 모아타운이란?

• 모아타운: 소규모 필지가 다수인 노후 주거지를 하나로 통합 정비하여 아파트, 공동주택 등으로 재탄생시키는 사업
• 기존 원룸/다중주택 등 개별 필지가 모아지면 아파트, 오피스텔, 상가주택 등 신규 주택으로 “현물 재분배” 또는 분양권을 받을 수 있음
• 대지 및 연면적, 기존 건물 기준에 따라 조합원 자격·분양 평형 등 우선권이 부여

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2. 신축 아파트 평수 및 분담금 구조

• 조합원이 받을 수 있는 평수(예시):
  • 연면적, 대지지분, 기존 건축물 가치평가(감정평가) 등을 바탕으로 조합원 권리가액(종전자산 평가액)을 산출
  • 대지 150㎡, 연면적 299㎡라면 중형 이상 평형(예: 34평, 2×25평 등) 선택 가능 사례 흔함
• 분담금은 실제 선택 평형(크기)에 따라 달라짐:
  • 평수가 커질수록, 즉 대형평형·두 채 분양을 받으면 추가 분담금(=추가분양가–환산 권리가액) 발생
  • 조합원 권리가액이 작을수록(소형 건물/토지일수록) 더 큰 평형이나 2채를 선택시 더 많은 분담금 필요
• 실제 분담금 산식:
  • 분담금 = (선택 평형의 조합원 분양가 – 내 권리가액 × 비례율)
  • 대형평형/2채 분양은 권리가액 초과분을 모두 조합원이 부담
• 분담금 없는 평형:
  • ‘권리가액’ 내에 들어올 경우(예: 중소형평형 1채) 분담금이 0원~매우 적을 수 있음

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3. 사업성·수익성, 평형 선택 전략

• 비례율(예상환산가/종전자산평가):
  • 비례율이 120~150%로 높게 나오면 사업성이 좋고 분담금 부담도 줄어듦
  • 본인 소유 건물의 시세·평가가 높을수록 더 유리(대형평형·2채까지 가능)
• 평수 늘릴 때 주의점:
  • 대형·2채는 거의 항상 추가 분담금 발생
  • 분담금 규모는 해당 단지 분양가, 비례율, 사업비 등 변동에 따라 차이가 크니 사업시행인가, 관리처분계획서 확정 이후에 실제 금액 파악 가능

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4. 기타 유의사항

• 분담금 산출은 수차례 바뀔 수 있음:
  • 모아타운, 재개발 사업은 분양가, 시세, 평가액, 용적률 등 사업 변동에 따라 관리처분 단계까지 2~3회 이상 수정됨
• 분담금 마련 능력이 안되면:
  • 낮은 평형(1채) 실수령, 환급금 선택 등 대안
• 일시납, 장기 분할납부 가능 (사업별로 상이)
• 일반분양 몫, 상가 몫, 기대 수익률 등도 감안

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결론

모아타운 내 다중주택(원룸) 소유 시, 대지 및 연면적이 크면 대형평형이나 2채 분양권을 선택할 수 있지만
해당 평형의 분양가가 내 권리가액(종전자산가치 X 비례율)을 초과하면 ‘추가 분담금’이 발생합니다.
분담금 없이 분양받으려면 본인 권리가액 내 평형·채수를 선택해야 하며,
실제 분담금 규모는 사업(관리처분인가 등) 단계별로 여러 차례 바뀌니 추진위, 조합 측의 안내를 꼭 체크하고 전문가 상담을 권장합니다.
사업 초기엔 시뮬레이션, 후기엔 확정 공지문(조합 답변서) 확인이 필수입니다.모아타운(정릉동 266번지) 추진지역의 원룸건물(다중주택) 소유주 수익성과 평수별 분담금 구조에 대해 자세히 안내드립니다.

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1. 모아타운 사업에서 원룸·다중주택 소유주가 받을 권리

• 기본 구조: 모아타운(소규모주택정비) 사업은 단독, 다가구, 다세대, 다중주택 등 노후 저층 주택 밀집지를 통합 개발하는 소규모 재개발 모델입니다.
• **연면적 299㎡, 대지 150㎡**인 경우, 감정평가 및 권리가액에 따라 일반적으로 조합원 아파트 평형(예: 대형 1채, 25평 2채 등) 선택이 가능합니다.
• 권리가액이 충분하면, “대형평수 1채” 또는 “25평형 2채 분양” 권한이 생기고, 분양받는 평형에 따라 분담금 규모가 달라집니다.

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2. 분담금(추가금) 구조

• 분담금이란?
  • 기존 조합원(소유주)이 자신의 ‘권리가액(종전자산, 즉 감정평가금액×비례율)’을 초과하는 평형 또는 2채 받을 때 초과분을 부담하는 금액을 뜻합니다.
• 예시
  • 본인 권리가액이 10억원, 대형 1채=11억원, 25평 2채=12억원의 조합원 분양가라면
    • 대형 1채 선택 시 분담금: 1억원
    • 25평 2채 선택 시 분담금: 2억원
  • 권리가액 내 평형(중소형 1채) 수준이라면 분담금이 없거나, 오히려 환급을 받을 수도 있습니다.
• 평수가 커질수록 분담금이 더 많이 나옵니다.
  특히 2채 또는 대형평형(32평 이상)을 원할 때는 분양가–권리가액 만큼을 추가 납부해야 합니다.

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3. 분담금 예상 계산 방식

• 분담금 = 조합원 분양가 – 종전자산평가액×비례율
  • 비례율(예: 130~150%)이 높을수록 본인 권리가 크고 분담금이 줄어듭니다
  • 비례율, 조합원 분양가, 감정평가는 사업관리처분계획서 확정 이후 조합에서 통지합니다.

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4. 실제 수익성 및 주의점

• 사업성(비례율, 환수금)과 분양가, 분담금 등은 관리처분인가 때까지 수차례 바뀔 수 있습니다.
• 분담금이 부담된다면: 권리 내 평형으로 선택하거나 단일 세대만 신청해 출혈을 줄일 수 있습니다.
• 수익성: 실제 환산가액, 비례율, 신축아파트 시세vs분담금 간 차이, 일반분양분 지분 등을 조합원 총회, 추진위 자료로 꼼꼼히 확인하세요.

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결론

정릉동 모아타운 대상지 내 원룸(다중주택) 소유시,
더 큰 평수(혹은 2채)를 받을수록 권리가액을 초과하는 만큼 '분담금'이 추가로 발생하며,
분담금을 피하려면 권리가액 내 평형까지만 선택이 가능합니다.
최종 분담금·수익성은 관리처분계획 단계에서 정확히 산출되니, 조합 공지와 전문가 상담으로 세부내역을 계속 확인하시길 권장합니다.