묵시적 갱신 후 임대인의 보증금 인상 요구, 거부해도 될까?

묵시적 갱신 후 임대인의 보증금 인상 요구, 거부해도 될까?

전세계약 만료일(3월 17일)을 앞두고 1월 20일 임대인이 보증금 인상을 요구했더라도, 이미 묵시적 갱신이 성립된 상태라면 계약은 기존 조건(보증금 1억3천만 원, 관리비 4만 원) 그대로 2년 연장된 것으로 봅니다. 이때 임대인의 인상 요구는 법적 강제력이 없으므로 거부해도 무방합니다.

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묵시적 갱신의 요건과 효과

• 요건: 계약 만료 1개월 전까지 어느 한쪽의 갱신 거절·조건변경 통지가 없고, 임차인이 계속 점유하면 자동 연장(묵시적 갱신)됩니다.
• 효과: 기존 계약과 동일 조건으로 연장되며, 임대인이 뒤늦게 인상을 요구해도 의무가 발생하지 않습니다(당사자 합의가 없는 한).

팁: 문자·카톡·이메일 등 연장 합의·거절 기록을 보관하면 분쟁 시 유리합니다(내용증명까지 가면 가장 확실).

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‘5% 인상 한도’는 어떻게 계산하나?

주택임대차보호법상 5% 상한은 단순히 보증금만 놓고 계산하지 않습니다. 월세·관리비 등 사실상 임대료 성격의 정액 비용을 환산해 총 임대료 기준으로 산정합니다.

계산 순서(혼합형 임대차 기준)

1. 환산월차임 = (보증금 × 전월세 전환율 ÷ 12) + 월세(+ 관리비 성격의 정액비)
2. 최대 인상 가능액 = 환산월차임 × 5%
3. 인상액을 보증금/월세 중 어디에 반영할지는 당사자 합의로 조정

전월세 전환율은 계약서에 기재된 전환율 또는 법령상 상한 중 적용 대상을 따릅니다. 관리비가 실비 정산이면 상한 산정에서 제외될 수 있으니 계약서 표기를 확인하세요.

예시(이해를 위한 가정)

• 보증금 1억3천만 원, 관리비 월 4만 원, 전환율 연 4% 가정, 월세 없음
• 환산월차임 = (130,000,000 × 0.04 ÷ 12) + 40,000 ≈ 473,000원/월
• 최대 인상 가능액 = 473,000 × 5% ≈ 23,650원/월 상당
  → 이를 보증금으로 환산해 올릴지, 월세/관리비 조정으로 반영할지는 합의 사항. (예시는 산정 구조 설명용이며 실제 적용율·포함 항목은 계약에 따름)

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이미 묵시적 갱신 상태라면?

• 임대인의 인상 요구는 강제력 없음: 합의 없이는 인상 불가
• 거절 통지 권장: “기존 조건으로 연장된 묵시적 갱신 상태”임을 문서로 회신
• 증거 확보: 기존 계약서, 전입신고, 확정일자, 통지 내역 스크린샷 보관

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분쟁 예방·대응 체크리스트

• 계약 문서: 기존 계약서 원본, 특약(관리비 항목의 성격·정액/실비 여부) 재확인
• 대항력 유지: 전입신고·점유 연속성 유지, 확정일자는 동일 조건 연장이라면 재부여 불필요
• 통지 기록화: 인상 거부·현 조건 유지를 문자/메일/내용증명으로 남기기
• 실무기관 요구: 대출·보증보험 갱신 시 필요 서류(연장 확인서 등) 사전 문의
• 갈등 지속 시: 임차권등기명령, 분쟁조정·법률상담 등 절차 옵션 검토

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핵심 요약

• 이미 묵시적 갱신이라면 임대인의 보증금 인상 요구는 법적 의무 아님 → 거절 가능
• 5% 상한은 **보증금 + 월세(필요 시 관리비)**를 환산한 총 임대료 기준으로 산정
• 확정일자·전입신고 등 증거와 권리 요건을 갖추고, 모든 의사표시는 기록으로 남길 것

동일 조건 유지 원칙과 5% 상한 산정 구조만 정확히 이해하면, 불필요한 인상 요구에 흔들리지 않고 법과 계약에 따른 합리적 대응이 가능합니다.