전세사기 발생 시 HUG 버팀목 전세대출 배당순위 완벽 정리

전세사기 발생 시 HUG 버팀목 전세대출 배당순위 완벽 정리

전세사기·깡통전세 상황에서 가장 중요한 것은 누가 먼저 보증금을 돌려받는가(배당순위) 입니다. 특히 HUG(주택도시보증공사) 보증부 전세대출을 이용한 청년·신혼부부라면, 경매·공매로 넘어가도 배당 질서를 정확히 알아야 손실을 줄일 수 있습니다. 이 글에서는 HUG 대출, 임차인 자기자본, 기타 생활자금대출의 순서를 실제 예시와 함께 설명합니다.

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1) 최우선: HUG(전세대출·보증반환보증)

HUG 보증부 전세대출은 대출 실행과 동시에 전세금반환채권이 은행/HUG로 우선 양도되는 구조가 일반적입니다. 그래서 주택이 경매되면 HUG(또는 대출은행)가 1순위로 배당 요구를 합니다.

• 예시: 전세대출 1.5억 원 → 낙찰대금에서 HUG가 먼저 전액 변제 시도
• 모자랄 경우 HUG가 전세보증금 반환보증으로 대위변제를 하고, 이후 집주인에게 구상권을 행사합니다.
  핵심 포인트: HUG 보증·양수 구조 때문에 임차인보다 앞서 변제를 받습니다.

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2) 다음 순서: 임차인 자기자본(확정일자 + 전입신고)

임차인이 직접 낸 보증금(자기자본)은 확정일자 + 전입신고 + 실제 점유(대항력)가 갖춰져 있어야 우선변제권을 가집니다.

• 예시: 본인 자금 0.2억 원 → HUG 배당 후 임차인이 그다음 순서로 배당
• 임대차기간 종료, 해지 통지, 임차권등기명령 등 절차적 요건을 갖추면 권리보전이 더 안전합니다.
  주의: 낙찰가가 낮아 HUG 배당으로 대부분 소진되면, 자기자본 회수가 어렵거나 일부만 가능한 경우가 흔합니다.

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3) 후순위: SGI 등 생활자금대출(무담보·임차권 미양도 가정)

생활자금대출이 별도 저당권·질권 설정 없이 단순 신용대출이라면, 경매 배당에서 일반채권과 동일한 후순위입니다.

• 예시: SGI 생활자금대출 0.6억 원 → HUG, 임차인 배당 후 남는 금액이 있을 때만 배당
• 만약 생활자금대출이 담보권을 설정했다면 등기부 등본상의 설정순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
  정리: 무담보 생활자금대출은 사실상 마지막 순번으로 이해하면 됩니다.

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배당순위 예시(숫자로 쉽게 이해)

순위변제 우선권자금액(예시)비고

1	HUG(전세대출)	1.5억	전액 우선 변제 시도
2	임차인(자기자본)	0.2억	확정일자+전입신고 필수
3	SGI 생활자금대출	0.6억	후순위(무담보 기준)

낙찰가 < 전체 보증금이면, HUG가 대위변제 후 임차인 자기자본이 온전히 회수되지 않을 수 있음에 유의하세요.

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계약·집행 전 꼭 확인할 체크리스트

• 등기부 등본: 선순위 근저당·가압류 여부, 임차권 설정 상태 확인
• 확정일자·전입신고·점유: 우선변제권 3종 세트는 입주 직후 즉시 완료
• 임차권등기명령: 계약 종료·퇴거 시점에 보증금 미반환이면 권리 보전 필수
• 보증상품 가입 내역: HUG, HF 등 **보증증권의 권리구조(양도·질권)**를 정확히 인지
• 생활자금·추가대출: 담보 설정 여부에 따라 순위가 달라짐—약정서·등기 확인

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자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 왜 임차인보다 HUG가 먼저인가요?
A. HUG 대출은 통상 전세금반환채권을 선양수하거나 질권을 설정해 둡니다. 그래서 경매 배당에서 우선권이 생깁니다.

 

Q2. 임차인 자기자본은 언제 보호되나요?
A. 확정일자·전입신고·점유를 갖춰야 우선변제권이 발생합니다. 미비하면 일반채권자 수준으로 밀릴 수 있습니다.

 

Q3. SGI 생활자금대출은 항상 마지막인가요?
A. 담보가 없으면 후순위(일반채권)입니다. 다만 담보권 설정이 있으면 등기부상 선순위에 따라 달라집니다.

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결론: 순서는 고정이 아니다, “설정·서류·날짜”가 순위를 만든다

원칙적으로 HUG(전세대출) → 임차인 자기자본 → 무담보 생활자금대출 순입니다. 하지만 실제 배당은 등기부의 담보권 설정 순서, 확정일자·전입신고 여부, 임차권등기명령 등 권리보전 절차에 따라 달라질 수 있습니다. 계약 전 등기·보증 구조를 꼼꼼히 확인하고, 피해 발생 시 임차권등기·배당요구·증빙서류를 제때 준비하는 것이 손실 최소화의 핵심입니다.

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요약: 전세사기 시 **HUG 보증부 전세대출(1순위)**가 먼저 배당되고, 다음으로 임차인 자기자본, 마지막으로 무담보 생활자금대출이 배당됩니다. 다만 등기·담보·확정일자·전입신고 등 실제 설정 상태에 따라 변동될 수 있으니, 계약 전·분쟁 시 전문가 상담을 권장합니다.