전세계약 ‘합의 갱신’ 제대로 하기: 재계약서·확정일자·중개 필요 여부 총정리

전세계약 ‘합의 갱신’ 제대로 하기: 재계약서·확정일자·중개 필요 여부 총정리

전세계약 만료가 다가오면 “계약서를 다시 써야 하나?”, “확정일자를 또 받아야 하나?” 같은 질문이 꼭 등장합니다. 핵심은 **합의 갱신(명시적 합의)**과 묵시적 갱신의 차이를 정확히 이해하고, 대출·보증보험 등 실무요건을 미리 체크하는 것입니다.

1) 합의 갱신 vs 묵시적 갱신

• 합의 갱신(명시적 합의): 임대인과 임차인이 문자·이메일·서면 등으로 기존 조건(보증금 증액 없음/2년 연장 등)을 명확히 합의한 경우입니다. 이때 별도 계약서를 다시 쓰지 않아도 법적 효력이 인정됩니다.
• 묵시적 갱신: 계약 만료 후 거절이나 변경 합의 없이 그대로 점유·거주가 이어져 자동 연장되는 경우를 말합니다.

2) 재계약서, 꼭 써야 할까?

동일 조건으로 기간만 연장했다면 재계약서 작성은 필수 아님입니다. 다만 분쟁 예방과 전세보증보험·전세대출 갱신 시 증빙자료가 필요할 수 있으니,

• 연장 합의 문자·카톡·이메일·팩스 등 기록을 보관
• 필요하면 한 장짜리 기간연장 확인서(부속합의서) 정도만 작성
  하면 충분합니다. 공인중개사 개입도 의무가 아니며, 다만 일부 은행·보증기관이 중개사 직인/확인을 요구할 수 있으니, 대출·보험 담당자와 사전 확인이 안전합니다.

3) 확정일자, 다시 받아야 하나?

보증금·임대인 등 핵심 계약 내용이 변동 없다면 재확정일자 불필요합니다. 기존 확정일자 기준으로 대항력·우선변제권이 유지됩니다.
반대로 아래에 해당하면 새 확정일자가 필요할 수 있습니다.

• 보증금 증액(증액분 보호 필요)
• 임대인 변경 또는 주소·주택 표기 정정 등 핵심 조항 변경
• 전세보증보험 가입/갱신에서 최신 확정일자를 요구하는 경우

4) 바로 써먹는 ‘연장 합의’ 예시 문구

[임대차 기간 연장 합의]
○주소: (예) 서울시 ○○구 ○○로 00, ○동 ○호
○보증금: 기존과 동일(증액 없음) / 월차임 없음
○기간: 기존 종료일 다음 날부터 2년 연장(예: 2026.10.01~2028.09.30)
위 조건으로 임대인 ○○○, 임차인 ○○○은 전세계약을 동일 조건으로 연장하는 데 합의합니다. (날짜/서명 또는 문자·이메일로 상호 확인)

※ 문자·이메일로 동일 내용을 서로 도달·확인해 두면 충분합니다. 필요 시 PDF 보관을 추천합니다.

5) 체크리스트(대출·보험·행정)

• 은행·보증기관 요구사항: 갱신 전 필요 서류·양식·직인 여부 확인
• 전입·점유 유지: 대항력 유지를 위해 주소 변경·전출 주의
• 증액 시기: 보증금 증액 예정이면 증액 후 즉시 확정일자
• 임대인 변경: 소유권 변동 시 새 계약서/부속합의 + 확정일자 재부여 검토
• 기록 보관: 기존 계약서, 신분증 사본, 연장 합의 문자·메일, 임대인 연락처

6) 자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 합의 갱신인데 중개사를 반드시 껴야 하나요?
A. 의무가 아닙니다. 다만 은행·보증기관에서 직인 요구 시에만 중개사를 활용하세요.

Q. 확정일자를 다시 안 받으면 위험하지 않나요?
A. 조건 변경이 없다면 기존 확정일자로 보호됩니다. 다만 보증금 증액·임대인 변경 등 핵심 변동이 있으면 재확정이 안전합니다.

Q. 문자만으로 법적 효력이 있나요?
A. 도달·내용 명확성이 확보되면 합의 증거로 충분합니다. 분쟁 대비로 상호 확인이 남도록 주고받으세요.

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핵심 정리

• 동일조건 연장 = ‘합의 갱신’, 재계약서 필수 아님
• 확정일자 재부여 불필요(조건 불변 시)… 증액·임대인 변경이면 재확정 권장
• 문자·이메일 등 기록 보관이 가장 경제적이고 안전
• 은행·보증보험 요구가 있을 수 있으니 사전 확인으로 혼선 방지

이 가이드만 지켜도 불필요한 재작성·수수료·왕복을 줄이고, 대출·보증 갱신도 매끄럽게 진행할 수 있습니다.