버팀목전세자금대출 연장 시 보증금 하향 요구, 어떻게 대응해야 할까

버팀목전세자금대출 연장 시 보증금 하향 요구, 어떻게 대응해야 할까?

버팀목전세자금대출 연장 시 보증금 하향 요구, 어떻게 대응해야 할까?

최근 버팀목 전세자금대출 연장 과정에서 보증금 하향 조정 요구를 받은 사례가 늘고 있습니다.
예를 들어, 기존 전세계약 금액이 1억 3,000만 원임에도
은행 측에서 9,300만 원으로 보증금을 낮추라고 요청하는 경우가 대표적입니다.

이는 단순한 권유가 아닌 보증기관(HUG)와 은행의 리스크 기준에 따른 요청이며,
집값 하락과 보증기관 심사기준 변화가 핵심 원인입니다.

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왜 보증금 하향을 요구할까?

보통 전세자금대출은 주택 가격의 일정 비율까지만 대출이 가능합니다.
하지만 최근 일부 지역의 주택가격 하락으로 인해
보증기관은 ‘현재 집값 대비 대출 리스크’를 다시 평가하게 되었습니다.

결과적으로:

• 기존 계약금액(1억 3천만 원) 기준으로는 보증기관에서 보증 승인 불가
• 따라서 대출 승인 가능 수준인 9,300만 원으로 계약서를 수정해달라는 요청 발생
• 이는 은행에서 대출 연장 승인을 받기 위한 사전 조건이 되는 것입니다.

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기존 계약서를 유지하고 차액을 사비로 부담하면 안 될까?

계약서에는 1억 3천만 원,
보증서에는 9,300만 원만 명시하는 방식은 법적으로 불일치 상황입니다.

이 경우 다음과 같은 리스크가 발생합니다:

• 대출 및 보증서상 보증금액과 실제 계약 금액이 다르기 때문에,
  향후 전세보증금 반환 관련 분쟁 시 보호가 제한될 수 있습니다.
• 보증기관이나 은행이 사후 검사 시 허위계약서 문제로 대출 회수 또는 보증 거절 가능성도 있습니다.
• 계약 불일치에 따른 임대인과의 법적 분쟁 위험도 존재합니다.

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가장 안정적인 방법은?

다음 3가지 방법 중 하나를 임대인과 협의해 선택하는 것이 가장 바람직합니다:

1. 임대차 계약서 금액을 실제 보증금(9,300만 원)으로 조정

• 가장 안전한 방식으로, 은행 및 보증기관 요구에 일치
• 단, 나머지 금액은 월세 전환하거나 특약으로 처리

2. 계약서를 유지하되, 보증서와 대출만 낮은 금액으로 진행

• 실현 가능은 하나 법적 비대칭 문제 발생 가능
• 향후 임대차 보호법·전세보증금 반환 분쟁 시 불리

3. 임대인과 새 계약서 작성 + 보증기관에 내용 일치 요청

• 기존 계약 해지 후 새로운 계약 작성
• 은행·보증기관의 심사 기준에 맞춰 투명하게 처리 가능

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법적 보호를 위해 반드시 확인할 사항

• 보증기관 승인 기준과 현재 시세 반영 여부
• 임대인의 동의 여부
• 계약서와 보증서 내 금액 일치 여부
• 임차인 실지 납입 내역(사비 부담 금액) 증빙 준비
• 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부 확인

※ 법적 효력은 임대차 계약서의 명시된 금액 기준이지만,
보증금 반환 분쟁 시 보증서 기준 금액만 반환 보장될 수 있다는 점에 유의해야 합니다.

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결론 및 대응 팁

• 집값 하락으로 인해 보증기관은 대출 및 보증 한도를 낮추고 있음
• 계약서 금액과 대출금액이 다르면 향후 법적 불이익 발생 가능성
• 임대인과 협의해 계약서 조정, 특약 명시, 월세 전환 등 방안을 적극 논의
• 법률 전문가나 대출 심사 담당자와 사전 상담 필수