2025년 10월 16일부터 고가 아파트 주택담보대출 한도 ‘2억 원’으로 제한

2025년 10월 16일부터 고가 아파트 주택담보대출 한도 ‘2억 원’으로 제한

오는 2025년 10월 16일부터, 시가 25억 원을 초과하는 고가 아파트에 대한 주택담보대출(주담대) 한도가 최대 2억 원으로 대폭 축소됩니다.
기존에는 동일 조건에서 최대 6억 원까지 대출 가능했지만, 수도권 고가 주택 시장의 과열을 억제하기 위한 정부의 추가 규제 조치가 시행됩니다.

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📊 고가 아파트 주담대 한도 변경 요약

주택 시가 기준기존 한도변경 한도 (2025.10.16~)

15억 원 이하	6억 원	6억 원 (변동 없음)
15억 ~ 25억 원 이하	6억 원	4억 원
25억 원 초과	6억 원	2억 원

• 적용 시점: 2025년 10월 16일부터
• 적용 지역: 수도권 전역, 규제지역 (서울 및 경기 12개 주요 지역 포함)
• 주택가격 기준: 국토부 실거래가, KB시세, 감정평가 시가 등 공식 시가 기준
• 예외: 재건축·재개발 이주비 대출은 기존 한도(최대 6억 원) 유지

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🧐 정책 도입 배경과 시장에 미치는 영향

이번 대출 제한은 최근 금리 인하 기대감으로 수도권 고가 아파트 거래가 다시 증가세를 보이자, 정부가 과열 차단을 위해 내놓은 선제적 조치입니다.
‘영끌’ 매수 수요 차단, 즉 레버리지 기반 자금조달을 어렵게 만드는 것이 핵심입니다.

• 실수요자 중심 대출 한도(6억 원)는 유지되므로, 중저가 아파트 구매자는 영향이 적습니다.
• 반면, 고가 단지의 국민평형(전용 84㎡)조차 대출로는 구입이 어려워질 수 있어 시장에 심리적 충격이 예상됩니다.

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💡 추가 유의사항

1. DSR 규제 강화
   • 기존 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 스트레스 금리 기준이 1.5% → 3%로 상향되어
     대출 가능 금액이 더욱 줄어들 가능성 있음.
2. 실거래가 기준 적용
   • 실제 대출 실행일 기준 아파트 시세가 25억 원을 넘는지 반드시 확인해야 하며,
     KB부동산 시세·국토부 실거래가 등이 기준으로 활용됩니다.
3. 기존 대출자 주의
   • 기존에 주담대를 받아 고가 아파트를 구입한 경우도 추가 대출이나 갈아타기 대출 시 새 기준 적용 가능성 있음.
4. 신용대출 등 타 대출 상품도 제한
   • 주담대 외 신용대출 등도 총부채 관리 차원에서 별도 한도 적용 예정이므로
     대출 구조 전반을 사전에 설계할 필요가 있습니다.

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✅ 결론 및 체크포인트

• 25억 원 초과 아파트는 주담대 최대 2억 원까지만 가능
• 대부분 현금 또는 기존 자산으로 자금 마련이 필요
• 15~25억 원 구간도 한도 4억 원으로 제한되므로 주의 필요
• 거래 전에 아파트 시가·적용 지역 여부·대출 가능 조건을 반드시 사전 확인해야 함

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📌 부동산 금융 규제는 시기별로 빠르게 변동되므로,
실제 거래 전, 은행 대출 상담 및 부동산 전문가와의 확인 절차가 중요합니다.