부동산 계약서 금액과 실제 매매가가 다른 경우, 반드시 조심해야 하는 이유

부동산 계약서 금액과 실제 매매가가 다른 경우, 반드시 조심해야 하는 이유

부동산 계약서 금액과 실제 매매가가 다른 경우, 반드시 조심해야 하는 이유

빌라나 아파트를 매도할 때, 계약서상 매매금액과 실제 받은 금액이 다르게 작성되는 경우가 종종 발생합니다.
예를 들어, 매도인이 제시한 실제 금액보다 500만원 높은 금액을 계약서에 기재하는 상황은 겉보기엔 단순한 편의일 수 있지만, 실제로는 법적·세무적 리스크가 매우 큰 행동입니다.

1. 계약서 금액과 실제 거래금액 불일치 = ‘업계약서’로 간주될 수 있음

업계약서란, 실제 거래 금액보다 허위로 높거나 낮게 계약서를 작성하는 행위입니다.
이는 국세청과 부동산 관련 법률에서 불법으로 간주되며, 적발 시 다음과 같은 법적 처벌을 받을 수 있습니다:

• 양도소득세·취득세 과세 누락 및 추징
• 세무조사 대상이 될 수 있음
• 과태료 부과 및 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금

특히, 실거래가 신고가 계약서 금액 기준으로 되기 때문에 거짓 계약서 작성은 국세청 조사의 주요 대상이 됩니다.

2. 중개사 수수료 기준 문제

중개인이 "수수료는 더 안 받겠다"는 말을 한다 해도, 계약서 금액을 높게 적을 경우 법적으로는 높은 금액 기준으로 복비를 청구할 수 있는 여지가 생깁니다.
향후 분쟁 시, 중개인이 해당 계약서를 근거로 수수료를 다시 요구하거나, 허위계약 관련 법적 책임을 회피하려는 문제도 발생할 수 있습니다.

3. 세금과 등기 문제도 발생할 수 있음

• 취득세는 계약서상 금액 기준으로 부과되기 때문에, 실제보다 높은 계약 금액을 작성하면 세금 부담이 증가합니다.
• 양도소득세 계산 시, 허위 금액 신고로 인해 탈세 또는 과세 누락 문제가 발생할 수 있으며, 매도인·매수인 모두에게 불이익입니다.
• 또한, 금융기관 대출 심사에 영향을 줄 수 있고, 등기부 등본상의 거래가액과 실제 금액이 다르면 부동산 분쟁의 증거로 불리하게 작용할 수 있습니다.

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안전한 부동산 계약을 위한 조치

1. 계약서 금액은 실제 거래 금액 그대로 기재

실거래가 신고 및 향후 세무 리스크를 피하려면 반드시 실제 금액과 계약서 금액이 일치해야 합니다. 어떤 상황에서도 임의로 숫자를 조작하지 마세요.

2. 계약 전, 중개사 작성 계약서 꼼꼼히 검토

부동산 중개인이 제시하는 계약서에 매도인 제시 금액보다 더 높은 금액이 적혀 있다면 반드시 그 이유를 물어보고, 동의 없는 변경은 거부하세요.

3. 세무사·법무사와 사전 상담 필수

실거래가 조정이 불가피한 사정이 있다면, 전문 세무사나 부동산 법률 전문가에게 상담을 받아 적법한 절차로 계약을 진행하세요.
특히 양도소득세, 증여세, 중개 수수료 관련 분쟁을 사전에 예방할 수 있습니다.

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결론

빌라 매매 계약서 금액과 실제 매매금액이 다른 경우, 겉보기에는 소액 차이(예: 500만원)처럼 느껴질 수 있지만, 이는 불법적인 업계약서 작성이 될 수 있는 중대한 사안입니다.

• 세금 부담 증가
• 실거래가 신고 오류
• 중개 수수료 분쟁
• 등기, 대출, 향후 거래상 불이익

위와 같은 법적·세무적 위험을 피하려면, 계약서에는 반드시 실제 매매금액을 명확히 기재하고, 중개사와의 합의도 서면으로 남기며, 필요시 전문가 상담을 병행하는 것이 안전합니다.