[부동산 현장] 토지거래허가구역 확대 첫날… 갭투자 사라지고 거래 ‘급랭’

[부동산 현장] 토지거래허가구역 확대 첫날… 갭투자 사라지고 거래 ‘급랭’

2025년 하반기 토지거래허가구역(토허구역) 확대 시행이 본격적으로 시작된 가운데,
서울과 수도권 주요 지역의 부동산 시장이 급속히 냉각되고 있습니다.

불과 하루 전까지 갭투자 수요로 북적이던 분위기는 사라졌고, **현장 중개업소들은 일제히 '거래 절벽'**을 호소하고 있습니다.

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📉 갭투자 '막차' 후, 첫날부터 거래 실종

토허구역 확대 시행 직전 주말까지는
갭투자자들이 ‘막차’를 타기 위해 몰리며 최고가 거래가 이어졌습니다.

하지만 시행 첫날인 오늘부터는
✅ 매매 문의 급감
✅ 거래량 급감
✅ 시장 전반 관망세 강화

이런 흐름이 서울 전역은 물론 경기 12개 규제 지역까지 퍼지고 있습니다.

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🏙 적용 지역: 서울 전역 + 경기 12곳

이번 토허구역 확대는 서울 25개 구 전역,
경기 성남·과천·하남·광명·구리 등 12개 지역에 대해
2년 실거주 의무와 함께
‘조정대상지역 + 투기과열지구 + 토허구역’이라는 3중 규제를 적용하는 강도 높은 조치입니다.

이로 인해 전세를 끼고 집을 사는 갭투자 방식은 사실상 불가능해졌습니다.

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🏘 현장 중개업소: “어제 북적, 오늘은 조용”

서울 마포구의 한 공인중개사는

“어제까지는 마지막 계약하려는 사람들로 바빴지만, 오늘은 문의 전화 한 통도 없었다”
“매도인도 매수인도 다 멈춰섰다”고 전했습니다.

노도강(노원·도봉·강북)과 재건축 단지가 많은
성동·양천구 일대 중개업소들도
“분위기가 급랭했고, 시장 전체가 ‘지켜보자’는 모드로 들어갔다”는 반응을 보였습니다.

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🧭 정책 효과 및 단기 전망

정부의 정책 목표는 명확합니다:

“갭투자를 원천 봉쇄해 투기 수요를 억제하고, 실수요 중심의 시장으로 유도하겠다”

하지만 단기적으로는

• 거래 위축
• 호가와 실거래가 간 괴리 확대
• 매수자·매도자 간 눈치싸움
  등이 벌어질 것으로 보입니다.

또한, 규제에서 벗어난 일부 수도권 외곽이나 **저가 주택 밀집 지역으로 ‘풍선효과’**가 발생하는 모습도 나타나고 있습니다.

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✅ 요약

항목내용

조치 시행일	2025년 하반기
주요 지역	서울 전역 + 경기 12개 지역
적용 규제	실거주 2년 의무 + 토허구역 지정
시장 반응	갭투자 사라짐, 거래량 급감, 문의 급감
향후 전망	거래 위축 → 실수요 지역 중심 재편 가능성