전세 조기 해지, 집주인이 보증금 반환을 미룰 때 해결 방법은?
전세 계약 기간이 남았지만 사정상 조기 해지를 원할 경우, 가장 큰 걸림돌은 집주인의 보증금 반환 지연입니다. 특히 신규 아파트 매매 계약을 앞두고 있거나 매매대출을 준비 중인 세입자라면, 보증금 반환 일정이 명확하지 않아 매매 절차 전체가 꼬일 수 있습니다. 이런 경우 어떻게 대응해야 할까요?
1. 전세계약 조기 해지 가능 여부
전세계약은 원칙적으로 계약기간 내 해지가 불가하며, 조기 해지는 임대인 동의가 있어야 가능합니다.
다만 양측이 서면 합의를 통해 조기 해지에 동의한 경우에는 문제없습니다. 중요한 것은 보증금 반환일을 명확히 하는 것입니다.
2. 보증금 반환 시점이 미정일 때 문제점
집주인이 "후임 세입자 구해지면 보증금 줄게"라고 말하는 경우, 세입자는 자금 계획 수립이 어렵습니다.
매매대출 진행에도 차질이 생겨 잔금일 설정, 계약서 작성, 은행 대출 승인 등 모든 절차가 멈추게 됩니다.
3. 해결 방안 요약
✅ 보증금 반환 확약서 작성
가장 현실적인 방법은 집주인에게 ‘보증금 반환 확약서’ 작성을 요청하는 것입니다.
해지일, 반환일, 반환 금액을 문서로 명확히 남기면, 매매 계약 진행 및 대출 승인 시 신뢰도 높은 증빙자료로 활용 가능합니다.
✅ 대출 은행과 미리 일정 조율
은행과 매매대출 상담 시, 전세 해지일과 매매 잔금일이 동일하다는 점을 전달하면,
전세대출 상환 → 매매대출 실행 절차를 연계해 처리하는 것이 가능합니다.
미리 담당자와 일정을 조율해두면, 대출 공백 없이 매매 전환이 원활해집니다.
✅ 후임 세입자 주선 제안
집주인이 후임자를 찾기 전까지 보증금을 줄 수 없다고 한다면,
세입자가 직접 후임 세입자를 주선하는 방식도 고려할 수 있습니다.
부동산 중개업소를 통해 재계약자 주선을 요청하고,
후임 계약일 = 보증금 반환일 = 매매 잔금일로 연결되도록 일정 협의가 필요합니다.
✅ HUG 전세보증보험 가입 여부 확인
**전세보증보험(HUG 등)**에 가입되어 있다면,
집주인의 보증금 반환 거부 시 대위변제를 신청할 수 있습니다.
다만 조기 해지 시에는 보증금 전액 반환 대상이 아닐 수 있으므로
반드시 HUG에 확인해 조건을 점검해야 합니다.
4. 결론: 핵심 체크리스트
| 조기 해지 합의 여부 | 임대인의 서면 동의 필수 |
| 보증금 반환 확약서 | 해지일 기준 명시된 날짜에 반환 약속 받기 |
| 은행 일정 조율 | 전세 대출 상환 → 매매대출 실행 계획 사전 협의 |
| 후임 세입자 주선 | 일정 맞춰 반환 가능하게 하기 |
| 보증보험 활용 | 조건 충족 시 대위변제 신청 가능 |
전세 계약 조기 해지와 매매 계약의 연동은 민감한 문제이므로, 서면 증거 확보와 일정 조율이 핵심입니다.
집주인의 불확실한 약속에 의존하기보다는, 확약서와 은행 협의, 부동산 중개를 적극 활용해
안정적인 매매 계약을 진행하는 것이 중요합니다.
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