부모 명의 분양권, 자식에게 전매 시 세금 문제 총정리

📌 부모 명의 분양권, 자식에게 전매 시 세금 문제 총정리

부모(특히 아버지) 명의로 청약 당첨된 분양권을 자녀에게 전매하고자 할 경우, 양도소득세, 증여세, 그리고 전매 제한 해제 시점 등 복잡한 세무 이슈가 동반됩니다.
특히 2025년 이후 부동산 세금 체계가 점점 더 정교화됨에 따라, 사전에 정확한 정보를 확인하고 거래 구조를 명확히 해야 세무 리스크를 피할 수 있습니다.

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✅ 1. 양도소득세: 부모가 전매할 때의 세금

양도소득세는 아버지가 분양권을 자식에게 '판매'할 때 발생합니다.
이때 과세 기준은 실제 거래가로, 보통 분양가 + 프리미엄 금액을 합산해 양도차익으로 계산됩니다.

예를 들어:

• 분양가: 5억 원
• 전매 프리미엄: 2천만 원
  👉 실거래가: 5.2억 원

이 경우 양도소득세는 2천만 원 차익에 대해 과세되며, 필요경비(취득세, 계약서 인지세 등)를 차감한 후 세율을 적용합니다.
📌 주의: 1세대 1주택 비과세 요건과는 무관하며, 분양권은 비주거 자산으로 별도 과세 대상입니다.

만약 전매제한 해제 직후에 프리미엄이 거의 없다면, 양도차익이 작아 세부담이 낮아지는 장점이 있습니다.

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✅ 2. 증여세: 자식에게 싸게 넘겼다면?

부모가 자녀에게 시가보다 현저히 낮은 가격으로 분양권을 넘길 경우, 국세청은 ‘증여’로 간주할 수 있습니다.

프리미엄이 발생한 상황에서 분양가 그대로 또는 0원에 거래한다면, 그 차액은 간접 증여로 보고 증여세가 부과될 수 있습니다.

📌 세금 회피 의심을 피하려면

• 정상적인 매매 계약서 작성
• 대금은 계좌이체 등으로 명확히 지급
• 부모-자식 간 특수관계자 거래임을 고려해 시가 수준에서 거래가 필요

거래 금액이 시가보다 30% 이상 낮으면 증여로 추정되므로 반드시 시세에 준하는 가격을 설정하세요.

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✅ 3. 전매제한 해제 시점: 언제 거래 가능?

분양권은 일반적으로 전매 제한 기간이 존재하며, 이를 위반해 거래하면 불법 전매로 처벌받을 수 있습니다.

전매 제한 해제일 계산법

• 기준일: 청약 당첨자 발표일 (또는 모집공고일)
• 해제 시점: 제한 기간이 끝나는 다음 날부터 전매 가능

예)

• 청약 발표일: 2024년 10월 15일
• 전매 제한 1년 → 2025년 10월 15일까지 전매 불가
• 2025년 10월 16일부터 전매 가능

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✅ 4. 세무 리스크 최소화 팁

1. 양도소득세 신고 누락 시 과소 신고 가산세 발생 가능
2. 증여세 회피 시도는 과세당국 추적 대상
3. 자녀가 되팔 때 발생하는 프리미엄 차익은 자녀의 양도소득세 대상

📌 안전한 거래를 위해 반드시 확인할 것

• 거래일 기준 시세 확인
• 계약서 상 거래금액, 일자, 명의자 일치
• 대금 흐름이 명확한 은행 이체 내역
• 필요 시 세무사 또는 회계사 자문

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🔎 결론

부모가 자식에게 분양권을 전매하는 것은 가능한 절차이지만, 양도소득세, 증여세, 전매 제한 등의 문제가 발생할 수 있습니다.
프리미엄 없이 정상 거래한다면 세부담은 낮고 증여세 리스크도 적지만, 계약서 및 대금 증빙은 반드시 철저히 준비해야 합니다.

• 아버지에게 양도소득세 발생 가능성 有
• 자식에게 증여세 우려는 거래가 정상가일 경우 無
• 거래 전 전매 가능일 확인 필수
• 필요 시 전문가 상담으로 리스크 회피

요약:
부모 자식 간 분양권 거래도 ‘정상적 매매’로 세무 처리하면 안전합니다.
세법상 요건을 정확히 이해하고, 사전 대비로 향후 리스크를 줄이세요.