재개발 주택 10년 보유·5년 거주 요건 관리처분인가 이후도 포함될까

재개발 주택 10년 보유·5년 거주 요건: 관리처분인가 이후도 포함될까?

재개발 주택 10년 보유·5년 거주 요건: 관리처분인가 이후도 포함될까?

투기과열지구 내 재개발 주택에 대한 양도세 비과세 혜택을 받기 위해서는 ‘10년 이상 보유 + 5년 이상 실거주’ 요건을 충족해야 합니다. 이때 ‘보유기간’을 계산할 때, 많은 분들이 “관리처분인가 이후 기간도 보유 기간으로 인정될까?” 하는 질문을 하십니다. 아래에서 원조합원과 승계조합원 각각의 경우를 나눠서 설명드리겠습니다.

---

✅ 1. 원조합원: 관리처분 전 취득자는 전체 기간 인정

재개발 구역 내 주택을 ‘관리처분인가 이전’에 취득한 경우, 즉 원조합원 자격으로 인정되는 경우에는 다음과 같이 보유 기간이 산정됩니다.

• 종전 주택의 보유 기간
• 관리처분인가 후 공사 기간
• 신축 입주 이후의 보유 기간

이 세 기간을 모두 합산하여 ‘10년 보유’ 요건 충족 여부를 판단합니다.

📌 예시
2018년에 재개발 구역 내 주택을 매수하고, 2020년에 관리처분인가가 나고, 2024년에 입주했다면 → 2018년부터 보유한 것으로 간주되어 10년 보유는 2028년 기준으로 충족됩니다.

즉, 관리처분인가 이후 기간도 보유 기간에 포함되며, 종전주택의 소유 시점이 기준이 됩니다.

---

✅ 2. 승계조합원: 관리처분 이후 취득 시 보유기간 인정 X

반면, **관리처분인가 이후에 입주권을 매수한 경우(승계조합원)**는 사정이 다릅니다.

• 이 경우에는 종전 주택 보유 기간은 인정되지 않으며
• 입주권을 취득한 시점부터 보유 기간이 산정됩니다.

즉, 입주권 매수일이 보유 기간의 시작일이 되며, 10년 보유 요건은 그 날짜부터 계산해야 합니다.

📌 주의할 점: 입주권은 주택이 아니므로, **입주 후 실거주 요건(5년)**은 입주한 실제 아파트에서 거주한 기간을 기준으로 계산해야 합니다.

---

✅ 3. 실거주 5년 요건: 입주 후부터 산정

‘10년 보유’와 별도로, 투기과열지구 내에서는 5년 이상 실거주 요건이 추가로 요구됩니다.

• 실거주는 입주권 상태에서는 인정되지 않으며, 실제 입주한 시점부터의 거주 기간이 기준입니다.
• 1세대 1주택자로서 5년 이상 연속하여 실거주해야 양도소득세 비과세 혜택이 주어집니다.

📌 예시: 2024년 입주한 후 2029년까지 계속 거주하면, 5년 실거주 요건 충족.

---

✅ 4. 사례 적용 정리

• 2018년에 조합원 자격으로 종전주택 취득
• 2020년 관리처분인가
• 2024년 입주

위의 경우, 2018년부터 보유한 것으로 인정되므로 2028년에 10년 보유 요건을 충족하게 됩니다.
단, 입주한 2024년부터 최소 5년 이상 실거주(2029년까지) 해야 비과세 요건을 모두 충족합니다.

---

📌 요약

구분보유 기간거주 기간

원조합원	종전 주택 + 관리처분 후 + 입주 후 모두 포함	입주 후 5년 이상 실거주 필요
승계조합원	입주권 취득일 기준으로 시작	입주 후부터 5년 실거주 필요

• 10년 보유 요건: 원조합원은 종전주택 취득일 기준, 승계조합원은 입주권 취득일 기준
• 5년 거주 요건: 실제 입주 후부터 기산

---

✅ 마무리 조언

‘재개발 관리처분 이후 보유 기간 인정 여부’는 조합원 지위 취득 시점에 따라 큰 차이가 있으므로, 자신이 원조합원인지 승계조합원인지 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

또한, 양도세 비과세 혜택을 받기 위해서는 ‘10년 이상 보유 + 5년 이상 실거주’ 요건을 모두 충족해야 하므로, 계획적으로 보유와 거주 기간을 관리해야 합니다.

세부적인 요건 해석은 시기별 법령 변화와 실제 세무 판단에 따라 달라질 수 있으므로, 국세청 또는 세무사와 상담하여 자신에게 맞는 전략을 세우는 것이 안전합니다.