전세계약 대리인과 위임장, 보증금 반환 책임은 누구에게 있을까

전세계약 대리인과 위임장, 보증금 반환 책임은 누구에게 있을까?

 

전세계약 대리인과 위임장, 보증금 반환 책임은 누구에게 있을까?

전세계약을 할 때, 집주인(명의자)이 직접 나오지 않고 지인이나 가족 등 대리인이 대신 계약을 체결하는 경우가 종종 있습니다.
이때 계약서에 “대리인이 잔금을 지급한다”는 문구가 있더라도, 세입자는 누구에게 보증금을 돌려받을 수 있는지 헷갈리기 쉽습니다.

결론부터 말하자면,
✅ **보증금 반환의 법적 책임은 명의자(집주인, 본인)**에게 있습니다.
대리인은 단순히 본인을 대신해 계약을 체결할 수 있는 ‘행정적 역할’을 하는 사람일 뿐, 최종적인 금전적 의무를 지는 사람은 아닙니다.

---

✅ 1. 법적으로 대리계약은 본인의 계약

민법상 대리행위의 효과는 본인에게 귀속됩니다.
즉, 대리인이 임대인을 대신해 임차인과 전세계약을 체결했다면, 그 계약은 ‘임대인 본인’의 계약으로 간주됩니다.

따라서, 대리인이 계약서에 서명했더라도 **임대차보증금 반환 책임은 집주인(명의자)**에게 있습니다.
이는 대법원 판례에서도 일관되게 인정되는 원칙입니다.

👉 예를 들어,

• 계약서에 대리인이 잔금을 받는다고 되어 있어도,
• 계약서 상 임대인란이 집주인 이름으로 되어 있고,
• 위임장 또는 인감증명서 등으로 대리권이 확인된다면,

세입자는 계약 만료 시 명의자인 집주인에게 직접 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

---

⚖️ 2. 예외적인 경우 – 무권대리 문제

단, 예외적으로 대리권이 위조되었거나, 위임장이 허위인 경우에는 문제가 달라질 수 있습니다.
만약 명의자가 “나는 그런 계약을 위임한 적이 없다”고 주장하며 추인을 거부하면,
이건 “무권대리”에 해당해 계약 자체가 효력이 불완전한 상태가 됩니다.

하지만 실제로 다음 중 하나라도 해당된다면, 본인(집주인)의 책임이 인정됩니다.

• 위임장이 실제로 발급되어 있었다면
• 명의자가 계약 진행을 알고 있었거나,
• 계약 체결 후 명의자가 이를 **묵시적으로 승인(추인)**한 경우

이럴 때는 대리인이 계약을 했더라도 본인이 직접 계약한 것과 동일한 효력이 발생합니다.

---

🧾 3. 임차인의 실무 대응 방법

만약 계약 만료 후 대리인이 보증금을 돌려주지 못한다면,
임차인은 명의자인 집주인에게 직접 반환을 요구할 수 있습니다.

실무적으로 다음 단계를 밟는 것이 좋습니다:

1. 명의자(집주인)에게 내용증명을 발송하여 보증금 반환을 공식적으로 요구
2. 명의자가 거부하거나 연락이 닿지 않을 경우,
   • 지급명령 신청 (법원에 간단히 신청 가능)
   • 또는 임차권등기명령을 통해 법적으로 권리를 확보
3. 필요 시 강제집행(부동산 경매 등) 절차로 돌입 가능

대리인이 “내가 대신 계약했으니 내 책임이다”라고 말하더라도,
법적으로 보증금 지급의무는 **본인(집주인)**에게 있습니다.

---

🚨 4. 핵심 요약 정리

구분설명

대리계약 법적 책임자	명의자(집주인, 본인)
대리인 역할	계약 체결 대행, 금전적 의무 없음
예외 상황	위임장 허위, 무권대리 시 본인 추인 필요
세입자 대응	내용증명 → 지급명령 → 임차권등기명령 등 법적 절차
핵심 법리	대리행위의 효과는 본인에게 귀속(민법 제114조)

---

✅ 결론

전세계약에서 **대리인과 계약했다고 해도, 보증금 반환 책임은 항상 집주인(명의자)**에게 있습니다.
대리인은 단순한 집행자일 뿐이며, 본인이 대리권을 위임했다면 법적으로 계약의 주체는 본인으로 인정됩니다.

따라서, 세입자는 대리인의 자금 사정과 무관하게 집주인에게 직접 반환을 청구할 권리가 있습니다.
만약 집주인이 거부한다면, 법원 절차(지급명령·임차권등기명령)를 통해 신속히 대응하시길 권합니다.