전세계약 연장 후 계약갱신청구권, 임대인도 행사할 수 있을까?

전세계약 연장 후 계약갱신청구권, 임대인도 행사할 수 있을까?

전세계약을 연장하거나 재계약할 때 가장 많이 받는 질문 중 하나가 바로 계약갱신청구권 행사 가능 여부입니다. 특히, “임대인도 갱신청구권을 행사할 수 있는가?”라는 점이 혼란을 일으키곤 합니다. 이번 글에서는 전세계약 연장 후 계약갱신청구권의 주체와 행사 가능성에 대해 정리해 드립니다.

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계약갱신청구권의 기본 개념

주택임대차보호법에 따르면, 임차인은 1회에 한해 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리를 갖습니다.

• 행사 기간: 기존 계약 종료 6개월 전 ~ 2개월 전
• 기간: 추가 2년 연장 요구 가능
• 임대인 거절 가능 사유: 본인 실거주, 임차인의 의무 위반, 건물 철거·재건축 등 법에서 정한 경우에 한정

👉 즉, 계약갱신청구권은 철저히 임차인의 권리이며, 임대인이 행사할 수 있는 권한은 없습니다.

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사례: 최초 계약 이후 연장 계약이 있는 경우

• 2021년 12월 최초 전세계약 체결
• 2023년 9월 임차인·임대인 합의로 전세금 감액 재계약(연장)

이 경우 2023년 9월 계약은 법적으로 새로운 계약으로 인정됩니다. 따라서 임차인은 이 새로운 계약을 기준으로 다시 갱신청구권 1회를 행사할 수 있습니다.

즉, 2025년 12월 만료 예정 계약에 대하여 임차인은 갱신청구권을 통해 2년 연장을 요구할 수 있습니다.

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임대인도 갱신청구권을 행사할 수 있을까?

결론은 불가능합니다.

• 갱신청구권은 임차인의 주거 안정 보장을 위한 권리로 법에서 명확히 규정되어 있습니다.
• 임대인은 갱신청구권을 요구할 수 없으며, 단지 임차인이 행사했을 때 정당한 거절 사유가 있는 경우에만 거부 가능합니다.

따라서 “임대인이 갱신청구권을 행사한다”는 표현은 법적으로 맞지 않으며, 실제로도 임차인의 권리 행사 여부가 중심이 됩니다.

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묵시적 갱신과 차이점

• 묵시적 갱신: 계약 만료 시 임차인이 계속 거주하고, 임대인이 별다른 의사표시를 하지 않으면 계약이 자동으로 2년 연장되는 것
• 계약갱신청구권 행사: 임차인이 법적으로 보장된 권리를 통해 명확히 연장을 요구하는 것

묵시적 갱신은 자동으로 이루어지지만, 갱신청구권 행사와는 구분되며 법적 권리 횟수(1회 행사)에 포함되지 않습니다.

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요약 정리

• 계약갱신청구권은 임차인에게만 부여된 권리
• 임대인은 갱신청구권을 행사할 수 없음
• 2023년 9월 합의 재계약은 새로운 계약으로 인정 → 2025년 12월 만료 시 임차인은 다시 1회 갱신청구권 행사 가능
• 행사 시기는 만료 6개월 전 ~ 2개월 전, 임대인은 특별한 사유 없으면 거절 불가
• 보다 구체적인 상황은 계약서 내용과 법률 해석에 따라 달라질 수 있으므로 전문가 상담 권장

 

 

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