전세계약 전 꼭 확인해야 할 보증보험과 융자 점검 포인트

전세계약 전 꼭 확인해야 할 보증보험과 융자 점검 포인트

전세 계약을 앞두고 있다면, 보증금 보호와 관련된 핵심 요소를 반드시 점검해야 합니다. 특히 보증보험 가입 여부, 융자 상태, 소유권 명확성은 세입자의 권리 보호에 있어 중요한 기준입니다.

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보증보험 가입 여부는 세입자 보호의 핵심

보증보험(예: HUG, SGI)에 가입된 매물이라면, 보증금 반환을 보장받을 수 있는 안전장치가 마련된 것입니다. 계약 전 반드시 확인해야 할 항목은 다음과 같습니다:

• 보증보험에 실제 가입되어 있는지
• 발급된 보증서의 보증금 범위와 기한
• 계약서상 세입자 명의로 보증이 적용되는지

보증보험이 적용되더라도 확정일자와 전입신고를 완료해야 실제 효력을 가집니다.

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융자 비율과 깡통전세 여부 확인

문의하신 매물은 시세 약 11.3억 원에 융자 약 6.6억 원으로, 융자 비율 약 58% 수준입니다. 주의할 점은:

• 보증금이 융자보다 후순위일 경우, 보장받지 못할 수 있음
• 세대별 전세금 총액이 시세를 초과하면 깡통전세 위험

등기부등본에서 근저당권, 전세권 설정 등을 꼼꼼히 확인하고, 보증금이 선순위에 있는지 반드시 체크하세요.

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소유주와 계약자가 다를 경우 유의사항

등기부등본 상 소유주는 80년생 여성(집주인 아내)이지만, 남편이 계약을 진행하는 경우라면 아래 서류가 필요합니다:

• 위임장 (집주인 명의)
• 인감증명서
• 신분증 사본

계약서상 임대인 명의와 등기부등본 명의가 동일해야 하며, 실계약 상대가 위임받은 정당한 대리인인지 확인해야 합니다.

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매물이 외부에 공개되지 않은 경우 주의

부동산 시장에 널리 공개되지 않은 매물은 객관적인 시세 비교가 어렵고, 계약 조건이 불리할 수 있습니다.

• 계약 조건이 적정한지 비교 매물과 비교
• 시세보다 전세금이 과도하게 높을 경우 피해야 함
• 단독 거래 시 공인중개사의 자격 확인 및 중개사고 책임 여부 파악

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전세 계약 전후 체크리스트

구분점검 항목

계약 전	등기부등본 확인 (소유권, 근저당 여부)
	보증보험 가입 여부 및 적용 범위 확인
	계약서 임대인 명의 일치 여부
	위임계약 시 정식 위임서류 확인
계약 후	확정일자 신청 (주민센터/정부24)
	전입신고 완료
	등기부등본 재확인 (변동 여부 점검)

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결론

융자 부담이 있는 집이라도 보증보험이 가입되어 있고, 계약서·등기부·임대인 정보가 명확하다면 비교적 안전한 전세 계약이 가능합니다. 다만, 실제 계약 전에 반드시 공신력 있는 부동산 중개인과 상의하거나, 필요 시 전문가 자문을 받아 법적 리스크를 줄이는 것이 바람직합니다.

이처럼 전세 계약은 꼼꼼한 사전 확인이 핵심이며, 작은 실수가 큰 손해로 이어질 수 있으니 충분히 주의하시기 바랍니다.