전세보증보험 가입 시 임대인 변경 대응법 총정리｜계약서 재작성·확정일자 유지까지

전세보증보험 가입 시 임대인 변경 대응법 총정리｜계약서 재작성·확정일자 유지까지

전세보증보험 가입 시 임대인 변경 대응법 총정리｜계약서 재작성·확정일자 유지까지

1️⃣ 기존 계약서(A씨)로 전세보증보험 가입 가능할까?

가능합니다.
주택임대차보호법 제3조에 따라 소유권을 넘겨받은 B씨는 임대인 지위를 자동 승계하므로, 기존 계약서의 효력은 그대로 유지됩니다.

• 보증기관에는 ‘임대인 변경 신고’만 하면 됩니다.
• 새 계약서 재작성은 원칙적으로 불필요합니다.
• 다만 기관별 내부 기준이 다를 수 있으니 사전 확인은 필수입니다.

문의처

• HUG (1566-9009)
• 서울보증보험

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2️⃣ B씨가 “계약서 재작성 없이는 협조 불가”라고 하면 특약 위반?

특약 위반에 해당합니다.
기존 계약에 **“임차인의 전세보증보험 가입에 필요한 절차에 협조한다”**는 특약이 있다면, 임대인의 협조 거부는 명백한 불이행입니다.

대응 방법

• 내용증명 우편 발송
  → “특약 불이행으로 보증보험 가입이 불가할 경우, 계약해지 및 보증금 반환을 청구하겠다”는 취지 명시
• 다수 판례에서 특약 위반에 따른 계약해지의 정당성이 인정되었습니다.

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3️⃣ 임대인 변경으로 계약서를 다시 쓰면 확정일자 재인수해야 할까?

불필요합니다.
임대인만 바뀌는 **보완계약서(승계 확인서)**를 작성하는 경우, 기존 확정일자의 효력과 배당 우선순위는 그대로 유지됩니다.

• 문구 예시:
• “본 계약은 기존 임대차계약을 전부 승계하며, 확정일자 및 우선순위는 변동 없음을 확인한다.”

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4️⃣ (부득이하게) 재작성한다면 꼭 넣어야 할 특약 5가지

재작성 요구를 피할 수 없다면, 아래 필수 특약을 넣어 권리 훼손을 차단하세요.

1. 기존 계약 전부 승계
   (보증금, 기간, 차임 등 조건 변경 없음)
2. 전세보증보험 가입 협조 의무
   (서류 제출·임대인 변경 통지 포함)
3. 확정일자·배당 우선순위 유지 명시
4. 제한물권 설정 금지
   (근저당·가압류·가처분 등)
5. 임대인 변경 통지 의무
   (보증기관·은행 등)

※ 가능하면 공증으로 법적 효력을 강화하세요.

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5️⃣ B씨가 끝까지 재작성·변경 신고를 거부하면?

계약해지 사유가 성립될 수 있습니다.

• 절차:
  내용증명 → 이행기간 부여(통상 7일) → 불응 시 소송
• 결과:
  계약금·중도금 포함 보증금 전액 반환 청구 가능
• 리스크 관리:
  이미 확정일자·임차권등기가 있다면 배당 우선권 보호로 위험은 낮습니다.

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🔎 실무 추천 순서(요약)

1. 보증기관에 기존 계약서로 ‘임대인 변경 신고’ 가능 여부 확인
2. B씨에게 재작성 불필요 설명하고 변경 신고 협조 요청
3. 불응 시 내용증명으로 특약 위반 통보
4. 필요하면 **보완계약서(승계 확인)**만 작성
5. 분쟁 시 대한법률구조공단(국번없이 132) 상담

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핵심 한 줄 요약

• 기존 계약서로 보증보험 신청 가능, 핵심은 임대인 변경 신고
• 재작성 강요는 특약 위반 소지
• 재작성하더라도 확정일자·우선순위는 유지되어야 함