전세보증보험 갱신 불가 시 묵시적 갱신 대응 방법과 임차권 보호 절차 (2025년 기준)

전세보증보험 갱신 불가 시 묵시적 갱신 대응 방법과 임차권 보호 절차 (2025년 기준)

전세보증보험 갱신 불가 시 묵시적 갱신 대응 방법과 임차권 보호 절차 (2025년 기준)

2023년 10월 29일부터 2025년 10월 29일까지의 전세계약이 묵시적 갱신으로 자동 연장되었지만, HUG 전세보증보험이 보증한도를 초과해 갱신이 불가능한 상황이라면, 임차인은 다음과 같은 법적 절차를 통해 보증금 반환을 안전하게 확보할 수 있습니다.

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✅ 1. 묵시적 갱신과 기존 HUG 보증보험의 효력

• 전세계약은 자동으로 2년 연장되었지만, **보증보험은 기존 보증기간(2023.11.28 ~ 2025.11.29)**까지만 적용됩니다.
• 갱신 시점에 보증금이 HUG 보증한도를 초과한 경우, 갱신 자체가 불가하며 신규 보증서 발급도 거절됩니다.
• 이 경우, 기존 보증보험의 유효기간 만료일로부터 2개월 이내에 계약종료를 입증하면 예외적으로 보증금 반환 청구가 가능합니다.

📌 중요 포인트
2025.11.29 이전에 계약 종료 의사와 관련 서류(계약종료 확인서 등)를 준비해야 보증금 반환 청구 가능성이 열립니다.

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✅ 2. 임대인이 보증금 인하 거부 및 재계약 제안 거절 시 대응

임대인이 다음과 같은 태도를 보일 경우:

• 보증금 인하 거부
• 새로운 계약서 체결 거부
• 보증보험 갱신 협조 거부

임차인은 아래 절차에 따라 대응할 수 있습니다.

✅ 계약 해지 통보 및 내용증명 발송

• 계약 만료 2개월 전까지 임차인이 계약 해지 의사를 문서로 통보해야 묵시적 갱신을 방지할 수 있습니다.
• 내용증명으로 임대인에게 해지 의사 및 보증금 반환 요청 내용을 전달해 법적 근거 및 증거 확보가 중요합니다.

✅ 계약 종료 후 1개월 경과 시 임차권등기명령 신청

• 임대인이 보증금을 반환하지 않으면, 법원에 임차권등기명령을 신청해 대항력을 유지하고, 추후 이행청구 절차로 이어갑니다.
• 임차권등기명령은 전입상태를 유지하지 않고도 우선변제권을 확보할 수 있는 유효한 보호수단입니다.

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✅ 3. HUG 보증보험 이행청구 절차

이행청구를 위해서는 아래 서류가 필요합니다:

필요 서류비고

기존 전세계약서 (원본)	확정일자 포함 필수
계약종료 확인서 또는 해지 관련 증빙	임대인과의 합의서 또는 내용증명 사본
주민등록등본 또는 초본	전입 상태 확인용
임차권등기명령 결정문 (해당 시)	임차권 확보 목적
보증금 반환 청구서	HUG 양식

📌 보증금 반환 이행청구는 반드시 보증기간 내 또는 만료 후 2개월 이내에 접수해야 하며, 이 시점을 놓치면 보증금을 보호받기 어렵습니다.

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✅ 4. 실무 팁 및 유의사항

• 임대인과 협의가 어려울 경우, 가급적 변호사 또는 공인중개사의 자문을 받아 진행을 안정화시키는 것이 좋습니다.
• HUG(주택도시보증공사)는 계약 종료가 법적으로 입증되어야 보증금 반환을 실행합니다.
• 내용증명은 임대인의 수령 여부와 무관하게 발송 자체만으로 법적 효력이 발생하므로 반드시 진행하세요.

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✅ 결론: 묵시적 갱신 상태라도 임차인은 법적으로 보호받을 수 있다

임대인이 보증금 인하 및 재계약을 거절해 보증보험 갱신이 불가한 경우라도, 기존 보증기간 내 이행청구 요건을 갖추면 HUG를 통해 전세보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

• 계약 해지 통보 → 내용증명 발송 → 임차권등기명령 신청 → 보증금 반환 청구 순으로 진행
• 계약 종료를 입증할 수 있는 법적 서류와 절차 이행이 핵심

묵시적 갱신으로 인한 불안감을 줄이기 위해선 사전에 법률적 대응 절차와 보증기관의 안내를 숙지하고, 필요한 모든 서류를 꼼꼼히 준비하는 것이 중요합니다.