중도 퇴실 시 새 세입자의 계약금, 기존 세입자가 받아도 될까 계약금 주체와 반환 책임 정리

중도 퇴실 시 새 세입자의 계약금, 기존 세입자가 받아도 될까? 계약금 주체와 반환 책임 정리

중도 퇴실 시 새 세입자의 계약금, 기존 세입자가 받아도 될까? 계약금 주체와 반환 책임 정리

전세 또는 월세 계약 중, 기존 세입자가 계약 기간 만료 전 중도 퇴실을 결정하고 새로운 세입자가 들어오는 경우가 종종 발생합니다. 이때 가장 혼란스러운 부분 중 하나가 새 세입자의 계약금을 누구에게 송금해야 하는지, 혹은 기존 세입자가 계약금을 받아도 되는지입니다. 결론부터 말하자면, 새 세입자의 계약금은 임대인(집주인)에게 지급되어야 하며, 기존 세입자가 직접 받는 것은 원칙적으로 법적 권한이 없습니다.

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✅ 계약금의 법적 주체는 누구인가?

계약금의 법적 주체는 임대인입니다. 즉, 새로운 임차인이 체결하는 임대차 계약의 당사자는 임대인과 새로운 세입자이므로, 계약금 역시 임대인에게 지급되어야만 계약이 성립하며 법적 효력을 가집니다.

기존 세입자는 중도 퇴실에 따라 계약 종료 절차를 밟고 보증금을 돌려받아야 하는 입장이기 때문에, 새로운 세입자와의 계약 관계에 직접 관여할 수 없습니다.

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✅ 기존 세입자가 계약금을 받으면 문제가 될까?

만약 기존 세입자가 새 세입자로부터 직접 계약금을 받았다면, 임대인의 동의 없이 해당 금액을 수령한 것은 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

• 임대인이 기존 세입자에게 금전 수령 권한(위임장 등)을 부여한 경우는 예외적으로 허용 가능
• 그렇지 않다면, 기존 세입자가 받은 금액은 부당이득이나 무자격 수령으로 판단될 수 있습니다

특히 새로운 세입자가 계약을 취소하거나 해지하는 상황이 발생했을 때, 기존 세입자와 새 세입자 간의 금전 문제가 복잡하게 얽힐 수 있어 혼선을 피하기 위해서라도 계약금은 임대인에게 직접 송금하는 것이 가장 안전합니다.

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✅ 신규 세입자가 계약 해지할 경우, 기존 세입자 책임은?

기존 세입자는 신규 세입자의 계약 해지와 아무런 법적 책임이 없습니다.

신규 세입자가 계약을 철회하거나, 임대인과의 계약이 무효 또는 해지되는 경우 발생하는 계약금 반환 분쟁은 전적으로 임대인과 신규 세입자 사이의 문제입니다.

다만, 이런 상황으로 인해 기존 세입자의 보증금 반환이 지연되거나 어려워질 수 있는데, 이 경우 임차권등기명령을 통해 권리를 확보하고 퇴거 시기를 조정하는 등의 방법을 사용할 수 있습니다.

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✅ 중도 퇴실 시 안전한 절차는?

1. 임대인에게 먼저 퇴실 의사 통보
2. 임대인과 협의해 새 세입자를 구하거나 임대인이 직접 구하도록 위임
3. 새로운 세입자가 나타나면, 임대인이 새 임대차계약을 체결하고 계약금을 직접 수령
4. 기존 세입자는 정해진 날짜에 퇴실 및 보증금 정산

※ 중도 퇴실 시 임대인이 보증금 반환을 거부하거나 지연할 가능성도 있으므로, 반드시 새 세입자 입주와 보증금 반환 시점을 계약서에 명확히 기재해두는 것이 좋습니다.

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✅ 핵심 요약

구분내용

계약금 지급 주체	반드시 **임대인(집주인)**에게 지급
기존 세입자 계약금 수령	법적 권한 없음, 임대인 위임 없으면 문제 소지
새 세입자 계약 해지 시 책임	임대인과 새 세입자 간 문제, 기존 세입자 무관
권리 보호 방법	보증금 반환 지연 시 임차권등기명령 활용 가능

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✅ 결론

중도 퇴실 상황에서 새로운 세입자가 들어올 경우, 계약금은 기존 세입자가 아닌 임대인에게 송금해야 하며, 기존 세입자는 이 금액을 직접 수령하거나 반환할 의무가 없습니다. 계약서상 모든 법적 권리는 임대인과 새 세입자 사이에서만 발생하므로, 오해와 분쟁을 피하려면 반드시 계약금 흐름과 권리 관계를 명확히 구분해두는 것이 중요합니다.