전세금 반환 지연 시 대처 방법: 임차권등기부터 연체이자 청구까지

전세금 반환 지연 시 대처 방법: 임차권등기부터 연체이자 청구까지

전세금 반환 지연 시 대처 방법: 임차권등기부터 연체이자 청구까지

전세계약 만료일(예: 2025년 11월 19일)이 도래했지만, 임대인이 보증금을 제때 돌려주지 않는다면 세입자는 어떻게 대응해야 할까요? 전세보증보험에 가입하지 않았더라도, ‘임차권등기명령’ 제도를 통해 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 이 글에서는 임차권등기 설정부터, 경매 지연 시 대처법과 연체이자 청구까지의 절차를 상세히 안내합니다.

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1. 계약 만료 이후 ‘임차권등기명령’ 신청으로 권리 보호

전세계약이 만료되었음에도 임대인이 전세금을 반환하지 않으면, 즉시 ‘임차권등기명령’을 법원에 신청해야 합니다.
이 등기는 해당 주택에 대해 임차인의 권리를 등기부등본상 명시함으로써 우선변제권과 대항력을 유지할 수 있게 해주는 제도입니다.

신청 방법 요약:

• 관할 지방법원 민원실 또는 전자소송 시스템 이용
• 준비서류: 전세계약서 사본, 주민등록등본, 확정일자 확인서 등
• 처리기간: 약 1~2주

이 등기를 마친 뒤에도 보증금이 반환되지 않으면, 전세금 반환청구 소송으로 이어지는 절차를 고려해야 합니다.

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2. 전세대출 6개월 연장 vs. 경매 미진행 혼동 주의

은행 전세자금대출을 이용 중이라면, 만기 후 6개월 추가 유예기간이 주어질 수 있습니다.
그러나 이 연장은 은행과의 대출 계약 연장일 뿐, 임대인의 경매개시 의무와는 무관합니다.

주의할 점:

• 경매가 바로 개시되지 않아도 임대인의 채무불이행 상태는 유지됨
• 유예기간 내 보증금 반환이 어려운 상황이면, 은행·법원과의 추가 협의 필요

임차권등기를 통해 실거주 요건을 충족하지 않더라도, 세입자는 전입신고와 점유를 통해 권리 유지가 가능합니다.

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3. 연체된 전세금에 대한 ‘연체이자 청구’ 가능

전세금 반환이 지연될 경우, 세입자는 임대인에게 연체이자를 법적으로 청구할 수 있습니다.
전세계약서에 관련 조항이 명시되어 있다면, 그 조건에 따라 청구가 가능합니다.

단, 별도 조항이 없더라도 **민법 제390조(채무불이행) 및 제393조(손해배상의 범위)**에 따라 ‘법정 지연손해금’ 청구가 인정됩니다.

지연이자 산정 예시:

• 기준: 연 5%~6% (대법원 고시 기준)
• 적용 시작일: 계약 만료일 다음날부터
• 청구 방식: 협의 또는 전세금 반환소송 시 함께 청구

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결론: 계약 만료 이후 보증금 지연 시, 반드시 법적 절차로 대응

전세금 반환이 지연될 경우, 1) 임차권등기명령을 통해 권리를 명확히 하고, 2) 반환 청구 소송을 준비하며, 3) 연체이자도 함께 청구하는 것이 중요합니다.
전세자금대출이 6개월 연장되었다고 해도 경매 개시는 별개의 사안이므로 임대인의 자산 상황을 지속적으로 모니터링해야 합니다.

또한 임대인이 계약 해지를 거부하거나 협의에 응하지 않을 경우, 내용증명으로 계약 해지 의사 전달 기록을 남기고, 보증금 반환 절차를 문서화하는 것도 필요합니다.