전세안고 매매 오피스텔 세입자, 보증금 제때 받는 법

전세안고 매매 오피스텔 세입자, 보증금 제때 받는 법

전세안고 매매 오피스텔 세입자, 보증금 제때 받는 법

1️⃣ 만기일에 새 집주인에게 보증금 문제없이 받는 방법

핵심 결론부터

👉 “만기일에 보증금을 받는 구조”는 지금 시점에 미리 만들어야 합니다.
만기일(2026년 3월 말)에 가서 요청하면 늦습니다.

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🔹 전세안고 매매의 법적 구조 (중요)

• 오피스텔이 전세를 안고 매매되면
  • 새 집주인 = 전세보증금 반환 의무자
• 즉, 만기일에
  • ❌ 이전 집주인 아님
  • ✅ **등기상 소유자(새 집주인)**가 돌려줘야 합니다

📌 문제는
새 집주인이 “그때 가서 돈 마련”을 못 하는 경우입니다.

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🔹 세입자가 반드시 확보해야 할 3가지

✅ ① 전세보증금 반환 ‘자금 출처’ 확인

가장 안전한 구조는 아래 중 하나입니다.

• ✔ 새 집주인이 보증금 반환용 자금 확보 (대출 or 자기자금)
• ✔ 매매 잔금에서 보증금 일부/전부를 미리 분리 확보
• ✔ 전세보증보험(HUG/HF) 가입

👉 이 중 하나라도 확보되면 안전합니다.

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✅ ② 전세보증보험 가입 여부 확인 (가능하면 필수)

오피스텔이라도 조건이 맞으면

• HUG / HF 전세보증금 반환보증 가입 가능

보증보험이 있으면:

• 집주인 자금 사정 ❌
• 매매 지연 ❌
• 파산 ❌
  👉 보증기관이 대신 지급

📌 아직 가입 안 되어 있다면
“매매 전에 가입 가능한지”가 1순위 체크 포인트입니다.

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✅ ③ 최악의 경우 대비: 임차권등기명령

만기일에 보증금이 안 나오면

• 임차권등기명령 신청
• 이사 + 전입신고 가능
• 보증금 반환 청구권 유지

👉 받기 전까지 권리 잠금장치라고 보시면 됩니다.

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2️⃣ 집주인(현 소유자·매수자)에게 이렇게 말하세요

❌ 이렇게 말하면 안 됩니다

“보증금은 문제없죠?”
→ 추상적, 법적 효력 없음

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✅ 이렇게 말해야 합니다 (실전 멘트)

“전세계약 만기가 2026년 3월 말이라
만기일에 보증금 반환이 가능하도록
자금 계획이나 보증보험 가입 여부를
사전에 확인하고 싶습니다.”

추가로 한 단계 더 가면:

“만기 시 반환이 불확실하면
임차권등기명령을 준비해야 해서
미리 구조를 명확히 해두고 싶습니다.”

📌 이 멘트의 효과

• 집주인에게 **‘이 세입자는 준비된 사람’**이라는 신호
• 말로만 넘기기 어려워짐
• 중개사도 개입하게 됨

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현장에서 가장 안전한 시나리오 TOP 3

🟢 1순위 (가장 안전)

• 전세보증보험 가입
• → 집주인 누구든 상관없음

🟡 2순위

• 매매 잔금 시
• 보증금 반환 자금 분리 확보(특약)

🔴 최악 대비

• 만기 1~2개월 전
• 임차권등기명령 준비

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지금 시점에서 꼭 하셔야 할 체크리스트

✔ 등기부등본 확인 (소유권 이전 여부)
✔ 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
✔ 중개사 통해 매수인 보증금 반환 계획 확인
✔ 만기 2개월 전까지 답 없으면 → 임차권등기 준비

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자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 새 집주인이 “만기 때 맞춰 주겠다”고만 하면 믿어도 되나요?

→ 안 됩니다.
자금 출처 or 보증보험이 핵심입니다.

Q2. 만기 전에 나가야 하는데 돈 못 받으면요?

→ 임차권등기명령 후 이사가 정석입니다.

Q3. 중개사가 “걱정 말라”고 하는데요?

→ 중개사는 보증금 반환 책임자 아닙니다.
말보다 구조를 보셔야 합니다.

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정리 한 문장

전세안고 매매에서 세입자의 안전은
‘집주인의 말’이 아니라
‘보증금 반환 구조’로 결정됩니다.