전세사기피해자 + 대위변제 구조, 왜 조심해야 하나

전세사기피해자 + 대위변제 구조, 왜 조심해야 하나 .

전세사기피해자 + 대위변제 구조, 왜 조심해야 하나

현재 상황 정리 (제가 이해한 구조)

• 전세사기피해자 인정 완료
• 은행 전세대출 존재
• 전세대출 만기 도래
  (피해자 특례 연장 횟수 소진)
• 건물은 LH 낙찰 → 소유권 이전 완료
• 경매 배당금은 소액
• 추가 감정평가를 통해
  👉 추후 전세보증금 전액 회수 가능성 있음
  (다만 최소 6개월 이상 소요)
• 현재 고민:
  • 주택기금 대위변제 신청
  • → 20년 분할상환
  • → 나중에 배당금·회수금 받으면 일시상환 계획

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핵심 질문

“대위변제 먼저 하고, 나중에 돈 생기면 갚으면 되는 거 아닌가요?”

👉 이게 단순히 그렇게 안 되는 구조라서 문제가 됩니다.

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왜 대위변제가 위험해질 수 있나 (가장 중요)

1️⃣ 대위변제 순간, 채권자가 ‘국가(주택기금)’로 바뀝니다

대위변제를 신청·실행하는 순간:

• 기존 구조
  ❌ 임대인(또는 경매 배당) → 세입자
• 변경 구조
  ✅ 주택도시기금 → 세입자 채권자

즉,

• 당신은 더 이상 ‘피해자 채권자’가 아니라
• 국가에 빚을 진 채무자가 됩니다

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2️⃣ 이후 회수되는 배당금·추가 반환금의 귀속 문제

이게 가장 위험한 지점입니다.

대위변제 이후에:

• 경매 추가 배당
• 감정평가 후 추가 회수
• 소송·정산으로 전세금 반환

이 발생하면,

👉 그 돈이 “무조건 당신에게 100% 귀속되지 않을 수 있습니다.”

왜냐하면:

• 주택기금은 ‘구상권자’
• 즉, “내가 대신 갚아줬으니, 네가 받아낼 돈은 원칙적으로 나에게 먼저 귀속”
  이 논리가 성립합니다.

현장에서는 실제로:

• “받은 돈을 바로 기금에 상환하라”
• “일부는 상계 처리”
• “예상보다 상환 잔액이 줄지 않음”

이런 분쟁·혼선이 자주 발생합니다.

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3️⃣ 20년 상환 = 단순 대출이 아님

많이들 오해하시는 부분입니다.

대위변제는:

• ✔ 일반 은행대출 ❌
• ✔ 채무 인수 + 공적자금 회수 구조

그래서:

• 중도상환이 항상 자유롭지 않거나
• 상환 시점·금액 계산이 내가 생각한 방식과 다를 수 있음
• 행정 처리에 시간 지연이 큼

👉 “돈 생기면 바로 끝내면 되지”가 안 되는 경우가 실제로 많습니다.

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그럼 ‘손해’라는 말은 어떤 의미인가?

현실적으로 가능한 시나리오입니다.

• 대위변제 실행
• 6~8개월 후 전세금 상당액 회수
• 그런데
  • 일부는 기금으로 자동 귀속
  • 일부만 본인 수령
  • 상환 잔액이 예상보다 많이 남음
• 이미 채무자로 전환된 상태라 되돌리기 어려움

👉 결과적으로
“기다렸으면 전액 돌려받을 수 있었는데,
대위변제로 구조를 바꿔 손해”
가 되는 경우가 실제로 존재합니다.

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그래서 지금 선택지는 이렇게 나뉩니다

🔴 선택 1: 대위변제 ‘지금’ 실행

• 장점: 당장 만기·연체 리스크 해소
• 단점:
  • 향후 회수금 귀속 문제
  • 구조가 복잡해짐
  • 손해 가능성 존재

👉 전세금 회수 가능성이 높은 상황에서는 비추천

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🟢 선택 2: 대위변제 신청 ‘중단 또는 보류’

• 감정평가·추가 배당 결과를 먼저 확인
• 전세금 실제 회수 규모 확정 후 판단

👉 지금 상황에서는 이쪽이 훨씬 안전

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제가 드리는 현실적인 조언 (30년 현장 기준)

“전세금을 다시 받을 가능성이 꽤 있다”는 말이 공식적으로 나오는 상황이면,
대위변제는 ‘최후의 카드’로 남겨두는 게 맞습니다.

특히:

• 이미 LH 소유권 이전 완료
• 추가 감정평가 진행
• 회수까지 시간은 걸리지만 가능성 존재

👉 이 조건에서 대위변제를 먼저 해버리면
피해자 → 채무자로 지위가 바뀌는 게 가장 큰 리스크입니다.

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지금 당장 하셔야 할 것

1. 은행에 ‘대위변제 실행 보류 또는 취소 의사’ 명확히 전달
2. 주택기금 측에
   • “추가 회수 가능성 있음”
   • “실행 전 최종 판단 예정”
     공식적으로 남기기
3. 감정평가 결과 나오는 시점까지
   • 서면으로 기록 남기기

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자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 이미 신청 서류 넣었는데 취소 가능한가요?

→ 실행 전이면 가능합니다.
“실행 보류 요청”이 핵심 표현입니다.

Q2. 대위변제 후 바로 전액 상환하면 문제 없지 않나요?

→ 그렇게 단순하지 않은 사례가 많습니다.
회수금 귀속·상계 문제로 분쟁이 생깁니다.

Q3. 대위변제 안 하면 연체 위험은요?

→ 은행과 단기 유예·행정 협의가 가능한 경우가 많습니다.
(전세사기피해자 지위가 핵심)

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정리 한 줄

전세금 회수 가능성이 있는 상태에서 대위변제를 먼저 하면,
‘안전해 보이는 선택이 오히려 손해’가 될 수 있습니다.