전세자금대출(HUG 보증) 만기, 감액 재계약 거부됐을 때 보증금 지키는 법

전세자금대출(HUG 보증) 만기, 감액 재계약 거부됐을 때 보증금 지키는 법

전세자금대출(HUG 보증) 만기가 다가오는데
집주인은 감액 재계약을 거부하고,
은행·HUG 쪽에서도 대출·보증 연장이 안 된다고 하면 정말 막막해집니다.

이럴 때는 감정적으로 대응하기보다
“보증금 회수”와 “대항력 유지” 두 가지를 중심으로
순서대로 움직이는 것이 중요합니다.
아래 내용을 그대로 따라가면서 정리해 보세요.

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1. 만기 전, 반드시 해야 할 보증금 반환 요구 절차

1) 집주인에게 ‘계약 종료 + 보증금 반환 요구’ 공식 통보

전세계약 만기 전에는 꼭 집주인에게 보증금 반환 의사 표시를 남겨야 합니다.

• “계약을 연장하지 않겠다”
• “만기일에 보증금 전액을 돌려 달라”

이 내용을 문서 형태로 남기는 것이 핵심입니다.

추천 방법

• 우체국 내용증명으로
  • 계약 종료 의사
  • 보증금 반환 요청
    을 적어 발송
• 추가로 문자, 카카오톡, 이메일 등 캡처 가능한 수단도 함께 사용

이 과정은 나중에 **HUG 보증금 반환청구(보증사고 신고)**를 할 때
“내가 적절히 해지·반환을 요구했다”는 증거 자료가 됩니다.

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2. 만기 이후, 집주인이 안 돌려주면 HUG에 바로 청구

전세계약 만기일이 지났는데도 집주인이 보증금을 안 돌려주면,
그때부터는 지체 없이 HUG 전세보증금 반환보증을 청구해야 합니다.

1) ‘보증사고 신고’ 진행

HUG 고객센터, 보증센터, 또는 은행을 통해
**“보증사고 발생”**으로 신고하고 반환청구 절차를 시작합니다.

HUG는 심사를 거쳐 임차인에게 **보증금을 먼저 지급(대위변제)**하고,
이후 집주인에게 구상권을 행사합니다.

2) 기본적으로 준비해야 할 서류

• 전세계약서(원본 또는 사본)
• 임차인 본인 신분증 및 통장 사본
• 계약 종료·보증금 반환 요구 근거
  • 내용증명 발송 내역
  • 문자·카톡 캡처 등
• 전세자금대출 및 HUG 보증 가입 내역서
• 전입세대열람원, 확정일자 증빙 등

서류는 미리 스캔·사진으로 정리해 두면
절차를 훨씬 빠르게 진행할 수 있습니다.

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3. 가장 중요한 포인트: ‘대항력 유지’와 전출 시점

이 상황에서 가장 많이 하는 실수가 바로 전출을 너무 빨리 하는 것입니다.

1) HUG 보증금 입금 전까지 전출하면 안 되는 이유

임차인의 대항력은

• 전입신고 + 실제 거주
• 확정일자

이 두 가지를 충족해야 유지됩니다.

그런데 보증금을 받기도 전에

• 주소를 옮기거나
• 집을 완전히 비우는 경우

대항력을 잃어버려
집이 경매에 넘어가거나 다른 채권자가 붙었을 때
보증금 회수 우선순위에서 밀릴 수 있습니다.

그래서 원칙은 간단합니다.

HUG에서 보증금이 실제로 내 통장에 들어오기 전까지는
전출하지 말고 지금 집에 그대로 거주한다.

이게 가장 안전한 방법입니다.

2) 이사·새 집 계약은 이렇게 계획하기

• HUG 보증금 입금 일정이 윤곽이 잡힌 후
• 그에 맞춰 새 전세계약/월세 계약 → 전입신고 일정을 잡는 것이 좋습니다.

미리 이사 날짜를 확정하고 전출부터 해버리면
정작 기존 집 보증금 회수 단계에서 불리해질 수 있습니다.

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4. 대출·보증 연장이 막힌 상태에서의 전략 요약

집주인도 감액 재계약을 거부하고,
은행·HUG도 대출·보증 연장을 승인하지 않는 상황이라면
이제 선택지는 사실상 “보증금 회수” 한 가지뿐입니다.

정리해 보면,

1. 만기 전
   • 집주인에게 계약 종료 + 보증금 반환 요구 내용증명 발송
   • 문자·카톡 등 추가 증거도 남겨두기
2. 만기 후
   • 집주인이 버티면 즉시 HUG 보증사고 신고 및 반환청구
3. 진행 중
   • HUG로부터 보증금이 실제 입금되기 전까지 전출 금지
   • 계속 거주하며 대항력 유지
4. 보증금 수령 후
   • 그때 새 집 계약, 전입신고, 이사 일정을 안전하게 진행

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5. 마무리 – 꼭 기억해야 할 한 줄 요약

“전세보증금(HUG 보증) 문제에서는
‘내용증명 + HUG 청구 + 대항력 유지(전출 금지)’
이 세 가지만 철저히 지키면 보증금 회수 가능성이 크게 높아진다.”

이미 상황이 복잡하다면,
HUG 콜센터와 은행, 필요하면 법률 상담(법률구조공단·변호사)을 병행해
지금 단계에서 할 수 있는 조치를 하나씩 체크해 나가시는 걸 추천드립니다.