전세 ‘묵시적 연장’ 중 집주인 매매 추진 시, 세입자 대응 가이드

전세 ‘묵시적 연장’ 중 집주인 매매 추진 시, 세입자 대응 가이드

핵심 한 줄

전입신고+확정일자+실거주가 있으면 매매가 되어도 새 집주인이 임대차를 승계합니다. 계약 만료 전 퇴거 의무는 없고, 묵시적 연장 상태라면 세입자는 언제든 3개월 전 통보로 해지할 수 있습니다.

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세입자 권리·안심 포인트

• 대항력/우선변제권 유지: 전입·확정일자를 갖춘 상태라면 매수인은 보증금과 계약 관계를 그대로 인수합니다.
• 퇴거 강요 불가: 만기 전 임의 퇴거 요구는 효력 약함. 세입자 동의 없는 강제 일정 통보는 거부 가능합니다.
• 묵시적 연장 해지권: 묵시적 연장이라면 세입자는 해지 의사 통지 후 3개월 경과 시 계약 종료·보증금 반환 청구 가능.

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집주인이 “매매 우선”이라 할 때 체크리스트

1. 임대차 증빙 묶음: 계약서(사본)·확정일자 스티커·등본·입금내역(보증금) 보관.
2. 매수인 인수확약: 집주인이 매매를 진행한다면 매수인의 보증금 인수 문구가 매매계약서에 포함되는지 확인 요청.
3. 보여주기(실매물 방문) 요청 대응: 협조는 가능하되 요일/시간대를 합의하고, 사진·영상 촬영 범위 제한(개인정보/사생활 보호).
4. 통지 기록화: 문자·카톡·이메일 등 모든 협의는 기록으로 남겨 분쟁 대비.

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조기퇴거(세입자 자발) 협상 팁

조기 이사가 필요하거나 유리하다면, 아래 항목을 조건부 합의서에 명시하세요.

• 보증금 전액 반환 시점(이사일=반환일 원칙)
• 이사비(견적 or 정액), 중개보수, 청소/수리비 부담 주체
• 위약 조항 없음(세입자 귀책 아님 명시), 새 세입자 미입주 리스크 책임 소재

협의 내용은 **서면(서명/날인)**으로. 구두 합의는 분쟁 소지 큼.

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매매 성사 후 반드시 확인

• 집주인 변경 통지: 새 소유자 인적사항·계좌, 임대차 승계 사실 서면 확인
• 보증금 인수 방식: 잔금일에 보증금 공제·인수 처리 여부, 반환 책임 주체 명확화
• 관리 주체 변경: 관리비·하자 연락 창구 업데이트

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과도한 압박·갑질 대응

• 무단 방문·과도한 출입 요구는 거절하고, 반복 시 내용증명으로 경고.
• 보증금 반환 지연·강제 퇴거 종용 시 주택임대차분쟁조정위/법률구조공단 상담 활용.

내용증명 예시 문구(요지)

 

임대차계약(주소, 계약일)에 관하여, 본인은 전입신고·확정일자를 갖춘 임차인으로서 매매 여부와 무관하게 현 임대차는 승계됨을 알려드립니다. 만기 전 퇴거 강요·일방 일정 통보는 응하지 않으며, 모든 방문은 사전 합의된 시간에 한해 협조합니다. (조기퇴거 협의 시) 보증금 반환 및 이사비 등 조건이 서면 합의되면 검토하겠습니다.

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요약

• 권리 보호: 매매돼도 임대차 승계, 퇴거 강요 불가.
• 실무: 증빙 정리·기록화·매수인 인수확약 확인.
• 협상: 조기퇴거는 보상·반환 시점을 서면 확정.
• 분쟁: 과도한 요구는 내용증명→조정/법적 절차 순으로 대응.

 

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