HUG 보증 80%로 줄어든 전세대출, 어떻게 대응할까?｜은평구 반전세 사례로 보는 해법

HUG 보증 80%로 줄어든 전세대출, 어떻게 대응할까?｜은평구 반전세 사례로 보는 해법

메타 설명: 은평구 반전세(보증금 1.6억·월세 20만)에서 **HUG 보증비율 80%**와 공시지가 112% 상한 때문에 한도가 줄어든 상황을 기준으로, 보증금 조정·월세 전환·HF/타기관 대안·DSR 40% 대응까지 실전 해법을 1500자 내로 정리했습니다.

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상황 요약

• 주거: 서울 은평구 반전세 빌라(보증금 1억 6천, 월세 20만)
• 기준가: 공시지가 1억 4,100만 → HUG 인정 상한(공시가×112%) 약 1.58억
• 시장가: 실거래가 약 3.5억(참고), 현 전세대출 1억 4,080만, 신용대출 보유, DSR 약 40%
• 변화: HUG 보증비율 **90% → 80%**로 하향 → 대출 한도 축소

핵심 문제는 보증금이 상한(1.58억)을 200만 초과하고, 보증비율 80% 적용 시 보증 커버 한도 < 기존 대출이 되는 점입니다. 즉, 보증서 재발급이 막히면 갱신·신규 실행 모두 난관이 됩니다.

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바로 적용 가능한 1순위 해법

1) 보증금 1.6억 → 1.58억으로 하향(상한 충족)

• 초과 200만을 월세 전환 제안: 전월세 전환율 4~5% 가정 시 월 +6,700~8,300원 수준.
• 임대인 설득 포인트: “보증재발급 필수 조건”임을 명확히 하고 재계약서에 금액 반영.

2) 초과 대출분 상환/대체

• 보증비율 80% 기준 커버액이 줄어 약 1,440만(예: 1.408억–1.264억) 상환·대체 재원이 필요할 수 있음.
• 대안: 가족 차용(차용증), 예·적금 담보대출, 보유 자산 일시 활용 등 DSR 영향이 적은 브리지 우선 검토.

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보조 전략(병행 권장)

HF·SGI 등 타 보증기관 사전심사

• 인정가 산정 방식(KB시세·감정가 반영 여부), 보증비율/한도가 HUG와 상이할 수 있음.
• 단, 최근 규제로 **DSR 40%**와 신용대출 반영이 강화되어 현 수준 유지 가능성은 제한적 → 2~3개 은행 사전컨설팅으로 가시성 확보.

일정 동시화(리스크 최소)

• 보증 재발급 → 대출 재실행 → 상환을 잔금일 동시 처리로 설계해 공백 방지.
• 필요 서류: 임대차계약서·확정일자, 등본(세대주), 소득서류, 기존 대출 내역, 신용대출 현황.

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임대인 협상 스크립트(요지)

“보증기관 규정상 **공시지가 112%**를 넘길 수 없어 보증금을 1.58억으로 조정해야 합니다. 초과분은 월 7천~8천원 수준의 월세 전환으로 보전 가능하며, 재계약서에 즉시 반영 부탁드립니다. 이는 보증 재발급·대출 유지의 필수 조건입니다.”

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체크리스트(은행에 꼭 물어볼 것)

• HUG 80% 룰·112% 상한 적용 결과와 정확 상환액
• HF/SGI 대체 가능성(인정가·보증료·금리·한도)
• **DSR 40%**에서 신용대출 반영 시 최종 한도
• 동시 진행 가능한지(보증 재발급/대환/상환 스케줄)

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플랜 B: 구조적 리셋

보증금 자체가 높은 편이면, 보증금 낮은 매물로 갈아타 대출 규모를 구조적으로 낮추는 방안도 검토하세요. 이사 비용 vs 보증 실패 리스크를 숫자로 비교하면 판단이 쉬워집니다.

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결론

이번 이슈의 병목은 **HUG 보증 80% + 공시지가 112% 상한 + DSR 40%**의 삼중 규제입니다.

1. 보증금 1.58억으로 하향＋월세 소폭 전환, 2) 약 1,440만 상환·대체 재원 마련, 3) HF/SGI 사전심사로 플랜B 확보가 최단 경로입니다.
   은행과 동시 처리 일정을 확정하고, 서류를 미리 준비하면 승인 가능성을 크게 높일 수 있습니다.

 

 

“HUG 신혼부부 전세대출과 서울시 임차보증금 이자지원 사업, 중복 신청 및 취소 가능 여부 총정