전세 계약 만료 후 집주인이 보증금을 안 줄 때, 임시 거처 마련이 필요한 이유

전세 계약 만료 후 집주인이 보증금을 안 줄 때, 임시 거처 마련이 필요한 이유

보증금 반환 지연 시 대처법과 안전한 이사 전략 (2025 최신판)

전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 제때 돌려주지 않거나, “조금만 기다려달라”는 말을 하는 경우가 있습니다.
이럴 때 다음 집 잔금일이 다가오면 자금이 막혀 큰 문제가 되죠.
이 글에서는 보증금 미반환 상황에서의 대응 방법, 대출·계약 영향, 그리고 임시 거처를 마련해야 하는 이유를 현실적으로 정리했습니다.

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🔹 1. 전세금 반환이 지연될 때의 주요 문제

전세금은 단순한 돈이 아니라, 다음 집 계약의 ‘시작 자금’ 역할을 합니다.
따라서 임대인이 전세금을 제때 주지 않으면 다음과 같은 상황이 발생할 수 있습니다.

• 새 집 잔금 납부를 못해 계약이 무효되거나 위약금 부담 발생
• 전세대출 실행이 지연되어 대출 승인 거절 가능성
• 거주 공백 기간이 생겨 생활 불편 및 추가 주거비용 발생

이처럼 단 한 번의 보증금 지연만으로도 이사 일정과 재정 계획 전체가 흔들릴 수 있습니다.

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🔹 2. 임대인이 보증금을 주지 않을 때의 법적 절차

보증금을 돌려받지 못하면, 즉시 내용증명 발송으로 반환 의사를 공식 통보해야 합니다.
그 이후에도 지급이 이루어지지 않으면 아래 절차를 순서대로 진행할 수 있습니다.

1. 내용증명 발송 → 임대인에게 공식 반환 요청
2. 주택임대차분쟁조정위원회 조정 신청 → 1~2개월 내 조정 가능
3. 임차권등기명령 신청 → 집을 비워도 대항력 유지 (이사 가능)
4. 보증금반환소송 제기 → 판결 후 강제집행 가능

이 절차를 통해 법적으로 권리를 보호하면서, 다음 주거지로의 이동을 병행할 수 있습니다.

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🔹 3. 전세대출 및 다음 계약에 미치는 영향

전세금이 반환되지 않은 상태에서 새 전세대출을 받는 것은 거의 불가능합니다.
기존 대출이 남아 있거나, 반환받지 못한 보증금이 재산으로 묶이면
은행에서는 중복대출로 판단해 심사가 거절될 수 있습니다.

또한, 기존 임대차 계약이 완전히 종료되지 않은 상태에서는
보증기관(HUG, HF 등)에서도 보증서 발급을 제한하기 때문에
새 집 대출 실행 자체가 지연될 수 있습니다.

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🔹 4. 임시 거처를 마련해야 하는 이유

보증금 반환이 지연될 가능성이 있다면,
다음 집 잔금일 이전에 ‘임시 거처’를 준비하는 것이 현실적으로 가장 안전합니다.

• 가족, 친척, 친구 집에서 단기 체류
• 단기 임대(원룸, 오피스텔, 레지던스) 임시 거주
• 일정이 불확실하다면 단기 숙소 예약 플랫폼(에어비앤비, 직방 단기임대 등) 활용

이사 일정이 늦어져도 생활 공간이 확보되어 있다면
시간에 쫓기지 않고 보증금 반환 절차를 안정적으로 진행할 수 있습니다.

💡 TIP:
임시 거처를 마련하면 새 계약 위약금·대출 지연 등 2차 피해를 방지할 수 있습니다.

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🔹 5. 전세보증보험(전세지킴보증) 가입 확인

이미 전세보증금 반환보증(HUG·HF·SGI 등) 에 가입되어 있다면,
집주인이 보증금을 주지 않아도 보증기관을 통해 대위변제(대신 지급) 를 받을 수 있습니다.

• 보증보험 미가입자: 즉시 가입 가능 여부 확인 (계약 종료 1개월 전 권장)
• 기존 가입자: 보증금, 보증기간, 임대인 정보 등 최신화 필수

보증보험은 실제 전세금 반환이 어려운 상황에서
임차인의 금전 피해를 막는 가장 강력한 안전장치입니다.

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🔹 6. 결론 – 임시 거처 + 법적 대응, 두 가지 병행이 핵심

전세 계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했다면,
“조금만 기다려 달라”는 말에만 의존하지 말고 즉시 법적 절차를 병행해야 합니다.

또한, 다음 집 잔금일이 다가온다면
임시 거처 확보를 통해 주거 공백과 계약 지연을 최소화하는 것이 중요합니다.

✅ 핵심 요약

구분내용

법적 대응	내용증명 → 조정신청 → 임차권등기명령 → 소송
대출 영향	기존 보증금 미반환 시 신규 대출 제한 가능
임시 거처 필요성	입주 지연 대비, 생활공간 확보 목적
보증보험 점검	전세지킴보증 등 가입 여부 확인 필수
권장 조치	법적 절차 + 은행 상담 + 임시거처 확보 병행