전세 보증금 인상과 집주인 변경 시 꼭 알아야 할 계약 상식 총정리

전세 보증금 인상과 집주인 변경 시 꼭 알아야 할 계약 상식 총정리

전세 보증금 인상과 집주인 변경 시 꼭 알아야 할 계약 상식 총정리

전세 계약 중 보증금 인상이나 집주인 매매 등 변화가 발생했을 때, 임차인 입장에서는 어떤 대응이 필요한지 정확히 아는 것이 중요합니다.
특히 계약갱신요구권, 보증금 증액, 계약서 재작성 여부 등은 법적 보호를 받기 위해 반드시 알고 있어야 할 핵심 요소입니다.

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1. 집주인이 매매 전에 보증금을 올릴 수 있나요?

전세 보증금은 계약 종료 6개월~2개월 전 사이에 한 번만 증액 요구가 가능합니다.
이 범위를 벗어난 시점에서 집주인이 보증금을 인상하겠다고 일방적으로 요구하는 것은 법적으로 인정되지 않습니다.

또한, 보증금을 5% 이상 올릴 경우 임차인의 계약갱신요구권 행사에 제약이 생길 수 있으므로 반드시 주의해야 합니다.
즉, 매매 여부와 무관하게 보증금 인상은 임차인의 동의 없이 임의로 할 수 없습니다.

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2. 보증금이 인상되면 계약서를 새로 써야 하나요?

네. 보증금을 올리기로 합의했다면, 반드시 **변경 계약서(증액 계약서)**를 작성해야 합니다.
기존 계약의 연장 여부와 관계없이 보증금 금액이 달라진 경우에는 새 계약서에 정확히 명시하고 ‘확정일자’를 다시 받아야 임차인의 권리를 보호받을 수 있습니다.

확정일자는 분쟁 발생 시 임차인이 보증금을 우선 변제받기 위한 매우 중요한 절차입니다.

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3. 집주인이 바뀌면 기존 계약은 무효가 되나요?

아니요. 집주인이 바뀌어도 기존 전세계약은 그대로 유효합니다.
새로운 집주인은 기존 임대차 계약을 법적으로 승계하게 되며, 임차인은 남은 계약 기간 동안 이전 조건 그대로 거주할 수 있습니다.

다만, 계약 갱신 시점이 되거나 보증금 등의 조건 변경이 필요한 경우, 새 집주인과의 합의를 통해 새 계약서를 작성하는 것이 일반적입니다.

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4. 계약 갱신 없이 자동 연장이 가능한가요?

전세 계약 만기 6~2개월 전까지 임대인이 갱신 거절이나 조건 변경을 서면으로 통보하지 않았다면,
임차인은 기존 계약 조건 그대로 계약갱신요구권을 행사하여 2년 연장할 수 있습니다.

이 경우 별도 계약서를 작성하지 않아도 묵시적으로 계약이 갱신되며, 새 집주인도 동일하게 계약을 승계합니다.
하지만 보증금 인상 등 계약 조건이 달라질 경우에는 반드시 임차인의 동의와 계약서 재작성이 필요합니다.

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마무리 조언 및 요약

• 전세 보증금 인상은 법적 시기와 절차에 따라야 하며, 임차인의 동의 없이는 불가능합니다.
• 보증금 증액 시에는 반드시 변경 계약서를 작성하고 확정일자 등록이 필요합니다.
• 집주인이 바뀌어도 기존 전세계약은 유효하며, 계약 갱신 또는 조건 변경 시 새 계약서를 작성하면 됩니다.
• 계약 만료 전 **계약갱신요구권 행사 기간(6~2개월 전)**을 잘 체크해 불이익이 없도록 하세요.

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전세 계약과 관련된 보증금, 매매, 자동 연장 문제는 꼼꼼히 확인해야 내 보증금과 주거 안정성을 지킬 수 있습니다.
더 자세한 사례나 서류 작성법이 궁금하시다면, 블로그를 통해 계속 업데이트해드릴게요.