전세 세입자·집주인 변경 시 원상복구 책임은 누구 기존 파손 책임 총정리

전세 세입자·집주인 변경 시 원상복구 책임은 누구? 기존 파손 책임 총정리

전세 세입자·집주인 변경 시 원상복구 책임은 누구? 기존 파손 책임 총정리

전세계약 중 집주인이 변경되는 경우, 새로운 임대인과 다시 계약을 체결해야 하는 상황이 종종 발생한다. 이때 세입자들의 가장 큰 고민은 **“기존 집에 있던 파손이나 하자도 내가 원상복구해야 하나?”**라는 문제다. 결론부터 말하면, 집주인이 바뀌어도 기존 하자(파손)에 대한 원상복구 책임은 세입자에게 없다.
다만 입주 시점의 상태를 명확히 기록해두는 것이 핵심이다.

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1. 집주인이 바뀌면 원상복구 범위도 바뀌나? – 기본 법적 원칙

집주인이 변경되면 새 임대인은 기존 주택의 상태 그대로를 인수하는 것으로 본다. 이는 민법상 임대차 승계 원칙이며, 기존 임대인과 새 임대인 간 매매 계약에도 "현 상태 인수"가 포함되는 것이 일반적이다.

따라서,

• 이전부터 존재하던 파손, 노후, 하자는 세입자의 책임이 아님
• 새 집주인도 그 상태를 그대로 인수한 것으로 간주됨
• 세입자는 본인이 만든 손상만 책임지면 됨

이라는 것이 일반적인 법률·판례 입장이다.

즉, 임대인 변경 여부와 상관없이 세입자의 원상복구 책임은 변함없이 '본인이 발생시킨 손상'으로 제한된다.

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2. 세입자가 책임지지 않아도 되는 ‘기존 파손’의 범위

✔ 기존 집주인 시절부터 있었던 하자

• 벽지 뜯어짐
• 장판 찢어짐
• 벽면 균열
• 문짝 삐걱거림
• 싱크대 하부 습기로 인한 훼손
• 노후 전등, 노후 설비 등

이런 문제는 세입자가 입주 전에 이미 존재한 것이므로 원상복구 의무가 없다.

✔ 자연적 노후, 사용에 따른 일반적인 마모

판례에서도 “정상적인 주거 생활에서 발생하는 마모는 원상복구 의무에 포함되지 않는다”고 명확히 규정한다.

예시:

• 수년간 사용한 장판 눌림 자국
• 변색된 벽지
• 가구 사용 흔적
• 오래된 실리콘 곰팡이
• 오래된 자재의 자연 마모

이 역시 세입자 책임이 아니다.

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3. 반대로 세입자가 반드시 복구해야 하는 손상

아래는 세입자의 고의 또는 과실로 발생한 손상으로, 원상복구 대상이다.

❗ 세입자 책임이 발생하는 사례

• 아이가 그린 낙서
• 펫(반려동물)으로 인한 긁힘·문 손상
• 강한 충격으로 생긴 벽 파손
• 뜨거운 냄비를 올려 생긴 가구 손상
• 세입자의 실수로 생긴 흠집·구멍
• 규정 위반 자의적 설치 후 미철거

이런 부분은 집주인 변경과 상관없이 세입자가 복구해야 한다.

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4. 가장 중요한 것은 ‘증빙’ – 입주 직후 사진·영상 기록 필수

세입자의 책임이 아닌 기존 하자를 입증하려면 입주 당시 집 상태를 증명하는 자료가 매우 중요하다.

📌 필수 증빙 방법

1. 입주 당일 전체 하자 사진·영상 촬영
2. 하자 발견 즉시 집주인 또는 중개인에게 문자·카톡으로 통보
3. 전세계약서에 하자 내용 특약으로 기재
4. 새 집주인에게도 동일 내용을 전달해 인정받기

특히 집주인이 변경되기 전 촬영한 하자 사진이 있으면, 새 집주인과의 분쟁에서 결정적인 증거가 된다.

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5. 임대인 변경 시 반드시 해야 할 체크리스트

새 임대인과 계약할 때 아래 사항을 확인하면 분쟁을 거의 예방할 수 있다.

✔ 1) 기존 하자 목록을 새 집주인에게 설명

사진·영상 자료를 보여주며 "입주 전부터 있던 하자"임을 고지해야 한다.

✔ 2) 계약서에 특약으로 기재

예:

• “입주 당시 존재하던 하자 부분은 임차인의 원상복구 책임에서 제외한다.”
• “기존 파손에 대한 비용 청구하지 않는다.”

✔ 3) 보증금 차감 관련 조항 확인

새 임대인이 기존 하자를 이유로 보증금을 깎으려고 하는 경우는 법적으로 인정되지 않는다.

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6. 결론 – 집주인이 바뀌어도 기존 파손은 세입자의 책임 아님

정리하면 다음과 같다.

✅ 기존 하자 = 세입자 책임 없음

✅ 자연적인 노후·마모 = 원상복구 대상 아님

❗ 세입자 과실로 발생한 문제만 복구

📌 임대인 변경 후 새 계약 시 특약·사진으로 증빙해야 안전

즉, 집주인이 바뀌었다고 해서 기존 파손을 세입자가 떠안을 필요는 전혀 없다.
입주 당시 상태 기록만 잘 되어 있다면 법적 분쟁도 예방할 수 있다.