전세계약 기간 계산 방법 총정리｜묵시적 갱신·임대인 변경·새 계약서 작성 시 실제 기간은?

전세계약 기간 계산 방법 총정리｜묵시적 갱신·임대인 변경·새 계약서 작성 시 실제 기간은?

전세계약을 체결하고 거주하는 중 집주인이 변경되거나, 계약서가 다시 작성되는 경우 실제 계약 기간이 언제부터 언제까지인지 혼란스러울 때가 많다. 특히 묵시적 갱신, 임대인 변경(매매), 새 계약서 작성이 동시에 얽힐 경우 기간 계산이 더욱 어렵다. 아래는 이러한 상황에서 적용되는 전세계약 실제 기간 계산 원칙을 법리와 사례 중심으로 자세히 정리한 내용이다.

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✅ 1. 최초 계약 기간부터 정확히 확인해야 함

예시 기준:

• 최초 계약
  2021년 8월 20일 ~ 2023년 8월 20일 (2년)

이 기간은 임차인의 대항력, 확정일자, 보증보험 가입 등 모든 기준의 출발점이 된다.

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✅ 2. 첫 계약 연장은 ‘계약갱신청구권 또는 묵시적 갱신’으로 2년 자동 연장

2023년 8월 21일부터 자동 2년 추가 연장이 이루어짐.

• 연장 기간:
  2023년 8월 21일 ~ 2025년 8월 20일

이때 중요한 점은 **‘묵시적 갱신이든 갱신청구권 행사든 결과는 동일하게 2년 연장’**이라는 것이다.

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✅ 3. 2024년 1월 16일 임대인 변경(매매) → 계약 기간은 ‘승계’가 원칙

집주인이 바뀌면 임대인만 변경되는 것이지, 계약 기간이 새로 시작하지 않는다.

법적 근거는 다음과 같다.

📌 민법 & 주택임대차보호법 원칙

• 매매로 소유자가 변경되면
  신규 임대인은 기존 임대인의 권리·의무를 그대로 승계한다.
• 즉,
  계약 기간이 끊기지 않고 계속 유지되는 것으로 본다.

따라서 새 계약서 작성일은 다음을 의미할 뿐이다.

• 임대인 교체일
• 변경된 임대인 정보 명시
• 보증금·특약 변경 여부 정리

절대 새로운 2년 계약의 시작일이 아니다.

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❗ 그렇다면 2024년 1월 16일부터 2년이 새로 계산되는가?

→ 아니다. 법적으로 기존 계약 기간 유지가 원칙이다.

따라서 실제 계약 기간은:

👉 2021년 8월 20일 ~ 2025년 8월 20일(최소 보장 기간)

2024년 1월에 임대인이 바뀌었어도 계약 만료일은 변하지 않는다.

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✅ 4. HUG 전세보증보험 기간(2025.09.19 ~ 2027.09.17)은 왜 다를까?

HUG 보증보험 기간은 전세계약 기간 자체와 100% 동일하게 맞춰지지 않는다.
다음 상황에서 기간이 달라질 수 있다.

• 보증보험 재가입(갱신) 타이밍
• 임대인 변경으로 인한 조건 변경
• 보증금 증액/감액
• 보증보험 갱신일 기준 자동 산정

즉,

📌 전세계약 기간 ≠ 보증보험 기간

보험 기간이 2025.09.19부터 시작되었다면,
해당 시점에 보증보험을 다시 체결하면서 시작일이 새로 설정된 것이다.

전세계약 자체는 여전히
2025년 8월 20일까지 유효하며, 법적 갱신은 별도 문제다.

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⚖️ 결론: 실제 전세계약 기간은 이렇게 계산한다

🟦 전세계약 실제 유효 기간(법적 기준)

• 2021.08.20 ~ 2023.08.20 → 최초 계약 2년
• 2023.08.21 ~ 2025.08.20 → 갱신 2년

🟩 임대인 변경(2024.01.16)

• 임대인만 변경
• 계약 기간 새로 시작 X
• 기존 계약 “승계” 처리

🟧 따라서 최종 계약 기간:

👉 2021.08.20 ~ 2025.08.20

이후에도 임차인이 원하면 계약갱신청구권(1회)을 사용할 수 있다.

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📝 추가 조언

✔ 보증보험 기간이 계약 기간과 다를 때는?

→ 보증보험사(HUG 또는 SGI)에 "계약 기간 승계 여부" 문의 필수.

✔ 새 임대인과 계약서 다시 쓸 때 주의점

• 임대인 변경일을 계약 시작일로 기재하면 안 됨
• “기존 계약 승계” 문구 넣는 것이 안전
• 기존 확정일자는 그대로 유지됨

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🔍 요약

• 집주인 변경 시 계약 기간은 새로 시작 X, 기존 계약 자동 승계
• 실제 계약 종료일은 2025년 8월 20일
• 보증보험 기간은 별도로 산정될 수 있음
• 계약서 날짜와 전세계약 기간은 전혀 다른 개념