전세 임대인 변경, 연장계약, 확정일자, 임차권등기 — 쉽게 정리한 핵심 가이드 (2025년 기준)

전세 임대인 변경, 연장계약, 확정일자, 임차권등기 — 쉽게 정리한 핵심 가이드 (2025년 기준)

전세 계약을 유지하다 보면 집주인(임대인)이 바뀌거나, 계약을 연장하는 상황이 자주 생깁니다.
이때 “새 계약서를 써야 하나?”, “확정일자는 다시 받아야 하나?”, “임차권등기를 꼭 해야 하나?” 헷갈리는 부분이 많죠.
아래에서 임차인(세입자) 입장에서 꼭 알아야 할 핵심만 정리해드립니다.

---

1️⃣ 임대인(집주인) 변경 시 — 계약서와 확정일자

✅ 기존 계약서는 여전히 유효합니다.

• 집주인이 바뀌어도 기존의 전세계약 효력은 그대로 유지됩니다.
• 즉, ‘임대인만 변경된 것’일 뿐, 계약 자체는 그대로 승계됩니다.

예를 들어,
전 주인이 A씨, 새 주인이 B씨로 바뀌었더라도
A씨와 맺은 전세계약은 B씨에게 자동 승계됩니다.
세입자는 새로운 계약서를 꼭 다시 작성할 필요는 없습니다.

---

⚠️ 하지만 조건이 바뀌면 반드시 새 계약서 + 확정일자 필요!

• 보증금 증액, 기간 변경, 계약조건 수정 등이 생기면
  → 새로운 계약서 작성 및 확정일자 재등록이 필수입니다.
• 변경 계약서에 확정일자를 다시 받아야 **‘우선변제권’(보증금 보호권)**이 유지됩니다.

📍 확정일자 받는 곳:

• 주민센터 (민원창구)
• 등기소
• 정부24 (전자문서 계약의 경우 온라인 확정일자 가능)

---

2️⃣ 임차권등기 — 세입자 보호의 ‘최후의 안전장치’

💡 임차권등기란?

세입자가 전세계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못할 때,
본인의 권리를 법적으로 보호하기 위해 직접 등기부에 ‘임차권’을 표시하는 절차입니다.

이 등기가 되어 있으면 집주인 변경이나 집 매매와 상관없이,
세입자는 보증금 반환 시 우선순위를 인정받습니다.

---

⚙️ 임차권등기 신청 방법 요약

1. 임대차 종료 의사 통보 (문자·내용증명 등 증거 남기기)
2. 임차권등기 신청서 작성 (계약서, 신분증, 확정일자 받은 계약서 첨부)
3. 등기소 방문 또는 인터넷등기소 온라인 신청

📄 필요서류

• 전세계약서 원본
• 확정일자 도장 찍힌 계약서
• 주민등록등본 (해당 주소로 전입돼 있어야 함)
• 신분증

---

⚠️ 임대인 변경과 관계없이 효력 유지

임차권등기는 ‘집’이라는 물건에 대한 권리 등기이므로,
임대인이 바뀌어도 효력이 그대로 이어집니다.
집이 매매되어도, 세입자가 등기한 임차권은 그대로 보호됩니다.

---

3️⃣ 연장계약(재계약) 시 — 계약서와 확정일자 유지 여부

✅ 조건이 동일하면 새 계약서 불필요

• 기존 계약과 보증금·기간·조건이 완전히 동일하다면
  → 기존 계약서와 확정일자가 그대로 유효합니다.

즉, 단순히 기간만 연장하는 경우라면
새 확정일자를 다시 받을 필요가 없습니다.
(단, 묵시적 갱신이라면 별도 계약서 없이 자동 연장)

---

⚠️ 보증금이 오르거나 조건이 바뀌면 새 확정일자 필수

• 보증금이 1,000만 원이라도 증액되면
  → 증액분에 대한 별도 계약서 작성 + 확정일자 재취득이 필요합니다.
• 이렇게 해야 증액분도 우선변제권 보호 대상에 포함됩니다.

💡 팁:
기존 계약서와 연장 계약서를 함께 보관하면
나중에 보증금 반환 분쟁 시 증거로 유리합니다.

---

4️⃣ 핵심 요약 정리

구분필요 조치비고

임대인 변경	기존 계약서 그대로 유효	단, 증액·조건 변경 시 새 계약서 + 확정일자 필요
확정일자	법적 보호의 핵심	주민센터·등기소에서 신청 가능
임차권등기	보증금 보호용 등기	임대인 변경과 무관, 보증금 미반환 시 즉시 신청 권장
연장계약(동일 조건)	기존 확정일자 유지	보증금 증액 시에만 새 확정일자 필요

---

✅ 결론

전세 계약에서 임대인 변경, 확정일자, 임차권등기는
모두 세입자의 보증금 보호를 위한 핵심 장치입니다.

• 임대인이 바뀌어도 기존 계약은 그대로 유지됩니다.
• 단, 조건이 달라지면 새 확정일자를 받아야 우선변제권 보장이 가능합니다.
• 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못했다면 임차권등기로 권리를 지키세요.

📌 TIP:
확정일자, 계약서 사본, 전입신고 내역을 한 곳에 파일로 보관하세요.
분쟁이나 소송 시 보증금 회수의 핵심 증거가 됩니다.

---

한 문장 요약:

임대인이 바뀌어도 계약은 유효하지만, 금액이나 조건이 달라지면 새 계약서와 확정일자를 받아야 하고, 보증금 보호를 위해 임차권등기를 꼭 해두는 것이 가장 안전합니다.