전세 재계약 시 확정일자 다시 받아야 하는 이유와 절차 (보증금 인상 시 필수 확인사항)

전세 재계약 시 확정일자 다시 받아야 하는 이유와 절차 (보증금 인상 시 필수 확인사항)

전세 재계약 시 확정일자 다시 받아야 하는 이유와 절차 (보증금 인상 시 필수 확인사항)

전세 계약을 연장하면서 보증금이 증액되는 경우, 기존 계약의 확정일자를 그대로 유지하는 것만으로는 법적 보호가 완전하지 않을 수 있습니다.
따라서, 새로운 계약서를 작성하고 확정일자를 다시 받는 것이 가장 안전한 방법입니다.
이번 글에서는 보증금 인상 시 전세 재계약 절차, 확정일자 재신청 방법, 전월세 신고 의무까지 한 번에 정리해 드립니다.

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🔹 1️⃣ 전세 재계약 시 확정일자를 다시 받아야 하는 이유

확정일자는 임차인이 **보증금 반환을 우선적으로 받을 수 있는 법적 권리(우선변제권)**을 확보하는 수단입니다.
다만, 확정일자는 해당 계약서에 한해서만 효력이 적용되므로, 보증금이 인상되면 새로운 계약 내용에 대한 확정일자가 필요합니다.

예를 들어,

• 기존 계약: 보증금 2억 원 (확정일자 있음)
• 재계약: 보증금 2억 1천만 원으로 증액

이 경우, 기존 2억 원에 대한 확정일자는 여전히 유효하지만,
증액된 1천만 원에 대해서는 보호받을 수 없습니다.
따라서 **새 계약서를 작성하고 새로운 확정일자를 다시 받아야 전체 보증금(2.1억 원)**이 보호됩니다.

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🔹 2️⃣ 재계약 시 계약서 작성 방법

재계약(갱신) 시에는 기존 계약과 동일한 조건이라도, 증액 또는 기간 변경이 있다면 반드시 새로운 계약서 작성이 필요합니다.
다음 항목을 포함해야 합니다.

1️⃣ 계약금액 변경 명시

• 예: 보증금 2억 → 2억 1천만 원으로 증액

2️⃣ 계약기간 명시

• 예: 2025.11.28 ~ 2027.11.27 (2년 연장)

3️⃣ 특약란에 명시

• “본 계약은 기존 전세계약(2023.11.28 체결)의 갱신계약이며, 전세보증금 증액분 포함 계약임.”
• 이렇게 기재하면 기존 계약과의 연속성이 인정됩니다.

4️⃣ 서명 및 날인

• 임대인·임차인 모두 자필 서명 또는 도장 날인이 있어야 확정일자 발급이 가능합니다.

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🔹 3️⃣ 확정일자 받는 방법

확정일자는 **주민센터(행정복지센터)**나 **정부24(www.gov.kr)**에서 간편하게 받을 수 있습니다.

① 방문 신청:

• 계약서 원본(임대인·임차인 서명/도장 필수)
• 신분증
• 수수료 600원

② 온라인 신청(정부24):

• 전자계약서(부동산거래관리시스템 등)인 경우 가능
• 공동인증서(구 공인인증서)로 본인 인증 후 바로 확정일자 발급 가능

📌 중요 포인트:
확정일자는 계약일 또는 전입신고일 기준 빠를수록 유리합니다.
보통 계약서를 작성한 그날 바로 확정일자를 받는 것이 가장 안전합니다.

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🔹 4️⃣ 전월세 신고 의무 (보증금 증액 시 필수 확인)

2025년 기준, 전월세 신고제는 전국적으로 시행 중이며,
보증금 또는 월세 금액이 변경되거나 재계약을 체결한 경우에도 신고 의무가 발생할 수 있습니다.

전월세 신고가 필요한 경우:

• 보증금이 1억 원 초과 또는 월세가 30만 원 초과인 경우
• 계약 내용(보증금·기간 등)이 변경된 재계약

신고 기한:

• 계약일로부터 30일 이내
• 관할 주민센터 또는 정부24에서 온라인 신고 가능

신고서류:

• 임대차 계약서 사본
• 신분증 (또는 공동인증서)

보증금이 증액된 경우, 전월세 신고를 하지 않으면 과태료가 부과될 수 있으므로 주의해야 합니다.

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🔹 5️⃣ 전세 재계약 시 유의해야 할 점

항목설명

보증금 인상 시	새 계약서 작성 필수
확정일자	새 계약서로 재발급해야 전체 금액 보호
전월세 신고	증액·갱신 시 30일 내 신고
보증보험(HUG 등)	증액 시 보증한도 조정 필요
확정일자 우선순위	날짜가 빠를수록 우선변제권 확보에 유리

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✅ 결론 요약

구분조치 내용

재계약일	2025년 11월 28일
보증금 변경	2억 → 2.1억 원
필요 조치	새 계약서 작성 + 확정일자 재발급
추가 절차	전월세 신고(보증금 변동 시 필수)
이유	증액된 금액에 대한 법적 보호 확보

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📌 핵심 요약

전세 재계약 시 보증금이 인상되었다면,
반드시 새로운 계약서를 작성하고 확정일자를 다시 받아야 전체 보증금이 보호됩니다.
또한, 보증금·기간 등 계약 조건이 달라진 경우 전월세 신고도 의무이므로,
계약일 기준 30일 내에 주민센터 또는 정부24에서 신고를 완료하세요.