토지거래허가구역(토허제) 전세계약 갱신 시 유의사항과 세입자 보호 전략 (2025년 기준)

토지거래허가구역(토허제) 전세계약 갱신 시 유의사항과 세입자 보호 전략 (2025년 기준)

토지거래허가구역은 부동산 투기 방지와 주택 시장 안정을 위해 지정된 지역으로,
거래와 임대차 계약 모두에서 일반 지역보다 강화된 규제와 절차가 적용됩니다.
이 때문에 계약 만기 시점에 집이 매매되거나 소유주가 변경되는 경우, 세입자는 퇴거나 갱신 관련 문제에 직면할 수 있습니다.

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🏠 1️⃣ 토허제 지역의 계약갱신청구권 기본 규정

토지거래허가구역 내에서도 세입자는 **주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신요구권)**에 따라
최대 2년까지 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.

• 행사 시기:
  임대차 만료일 기준 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인이 갱신을 요구하면,
  임대인은 특별한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.
• 거절 가능한 정당 사유:
  1. 임대인 또는 직계존·비속이 실제 거주할 경우
  2. 임차인이 월세 체납 등 계약 위반을 한 경우
  3. 재건축·철거 등 불가피한 공사 사유가 있는 경우

👉 즉, 새 집주인이 실거주를 원할 경우, 기존 임차인은 갱신권을 행사하더라도 계약이 연장되지 않을 수 있습니다.

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🏘️ 2️⃣ 만기 즈음 집 매매 시 세입자의 거주권

토허제 지역에서는 매매 계약이 체결되더라도,
임차인이 이미 전입신고와 확정일자를 갖췄다면 대항력이 유지됩니다.
하지만 만기 시점에 소유권이 이전되고, 새 소유자가 실거주를 이유로 갱신 거절을 통보한다면
세입자는 퇴거를 요구받을 수 있습니다.

• 거래 시점이 중요:
  매매계약이 만기 2~3개월 전에 이뤄지면,
  새 집주인은 임차인의 갱신 요구 여부를 사전에 확인할 수 있으므로 분쟁을 줄일 수 있습니다.
• 반대로 만기 직전 거래되면, 임차인의 갱신청구권과 새 집주인의 실거주 의사가 충돌할 가능성이 높습니다.

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🧾 3️⃣ 임대차 종료 및 토허제 관련 서류

토지거래허가구역 내에서는 일반 지역보다 서류 절차가 복잡합니다.
집이 매각되거나 소유주가 변경되는 경우, 다음과 같은 서류가 요구될 수 있습니다.

• 임대차 계약 종료 확인서
• 토지거래계약 허가서 사본
• 임대차 관계 확인서 및 확정일자 서류

이 문서들은 매매계약서 작성 시 거주기간과 세입자 권리 확인을 위해 필수로 첨부됩니다.

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⚠️ 4️⃣ 세입자가 주의해야 할 위험 요소

1️⃣ 새 집주인의 실거주 사유로 인한 갱신 거절 가능성
2️⃣ 계약 만기 직전 매매로 인한 갑작스러운 퇴거 요구
3️⃣ 토허제 규정상 임대차 신고 및 해지 절차 강화로 인한 행정 지연

세입자는 이런 상황을 예방하기 위해 계약 만료 6개월 전부터 적극적으로 갱신 의사를 표시하고,
가능하면 새 소유주와 직접 협의하는 것이 중요합니다.

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🧠 5️⃣ 임차인 대처 요령

• 갱신청구권 행사:
  계약 만료 6개월~2개월 전 사이에 **서면(문자, 이메일 포함)**으로 갱신 의사를 통보해야 효력이 인정됩니다.
• 실거주 여부 확인:
  새 집주인이 실제 거주할 계획이 있는지 주민등록 이전, 전입신고 여부로 확인 가능.
• 임차권등기명령 활용:
  계약 종료 후에도 보증금 반환이 지연되거나 거주 불안이 있는 경우,
  법원에 임차권등기명령을 신청해 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.
• 이사 준비:
  매매가 완료되어 실거주 통보를 받았다면,
  퇴거 통지 후 최소 2개월 이내 이사 계획을 세우는 것이 안전합니다.

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💡 6️⃣ 전문가 상담 권장

토허제 지역은 일반 부동산 지역보다 규제가 까다롭고,
지자체 허가 절차 + 주택임대차보호법 해석이 동시에 적용되기 때문에
상황에 따라 대응이 달라집니다.

• 법률 상담: 임대차 전문 변호사 또는 대한법률구조공단 상담 권장
• 행정 절차: 관할 시·군·구청 토지관리과 또는 LH 고객센터 문의

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✅ 결론

토지거래허가구역(토허제) 내 전세계약 갱신은
임차인 보호 규정이 존재하지만, 새 집주인의 실거주 의사가 있을 경우
갱신 청구가 거절될 수 있습니다.

따라서,
1️⃣ 만기 6개월~2개월 전 갱신청구권을 반드시 행사하고,
2️⃣ 매매가 진행 중이라면 새 소유주와 명확한 협의를 거치며,
3️⃣ 불가피한 경우에는 미리 이사 계획을 세우는 것이 안전합니다.

필요 시 변호사 상담을 통해 보증금 보호 및 퇴거 시점 조율을 진행하는 것이 최선입니다.