6년간 거주한 전세 세입자, 갱신청구권 가능할까 집주인 보증금 인상 요구 대응법

6년간 거주한 전세 세입자, 갱신청구권 가능할까? 집주인 보증금 인상 요구 대응법

6년간 거주한 전세 세입자, 갱신청구권 가능할까? 집주인 보증금 인상 요구 대응법

2020년 이후 전·월세 계약을 체결한 임차인 중 많은 분들이 “나는 계약갱신청구권을 아직 쓸 수 있을까?”, “집주인이 보증금을 많이 올리려 할 때 어떻게 해야 하지?”라는 고민을 하고 계십니다. 특히 오래 거주했지만 집주인이 바뀐 경우나 계약서를 다시 쓴 경우, 묵시적 갱신 상태 등에서는 판단이 모호해질 수 있습니다.

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✅ 1. 갱신청구권 행사 가능 여부 – 핵심 판단 기준

• 계약갱신청구권은 최초 계약 기준 1회 행사 가능하며, 2년 연장 보장이 핵심입니다.
• 즉, 최대 4년 보호가 법적으로 보장됩니다.

하지만 여기서 중요한 건:

“갱신청구권을 실제 행사한 적이 있는가?”입니다.

🔎 현재 상황 정리

항목내용

최초 입주	2020년
이후 계약	2회 재계약 (직접 또는 묵시적)
집주인	2번 변경됨
거주기간	총 6년차

👉 만약 2020년 첫 계약 이후, 세입자가 갱신청구권을 공식 행사한 적이 없다면,
2024년 또는 2025년 재계약 시 처음으로 갱신청구권 행사 가능합니다.

단, 아래 경우는 주의해야 합니다:

• 이전 계약 중 하나라도 임대인이 거절할 수 없는 상황에서 임차인이 연장 요청을 했고, 그로 인해 연장된 경우 → 이미 갱신청구권 행사로 간주될 수 있음
• 계약서에 “갱신청구권 사용”이라고 명시된 경우 → 권리 이미 행사됨

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✅ 2. 집주인 변경과 갱신청구권은 무관

집주인이 바뀌어도 임차인의 계약갱신청구권은 유지됩니다.

• 새로운 집주인은 기존 임대차 계약을 승계하게 되며,
• 임차인의 갱신 요구에 대해 거부하려면 법률상 ‘정당한 사유’가 있어야 합니다 (예: 본인 또는 직계존비속의 실거주 예정 등).

단, 매매계약서에 ‘실거주 목적’이 명확히 포함되어 있었고, 그로 인해 갱신을 거부한다면 가능성은 달라질 수 있습니다.

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✅ 3. 보증금 인상 요구 대응 방법

임차인이 갱신청구권을 행사하는 경우, 임대인은 임대료를 5%까지만 인상 가능합니다.
이는 주택임대차보호법 시행령 제6조에 따라 명시된 상한입니다.

현재 상황 예시:

• 기존 보증금: 1억 원
• 집주인 요구: 1억 2천만 원 (20% 인상)
  → 갱신청구권 행사 중이라면 불가능. 5% 이내(1억 500만 원)가 한도입니다.

단, 임차인이 자발적으로 10% 인상을 수용하고 재계약했다면 갱신청구권은 소멸된 것으로 간주될 수 있습니다.

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✅ 4. 임차인이 해야 할 행동 요약

항목해야 할 일

갱신 의사 표현	계약 종료일 기준 6개월 전~2개월 전 사이에 서면 또는 문자로 공식 통지
보증금 협의	법적 상한 5% 이내로 협상 진행, 초과 시 명확한 거절 의사 표시
갱신청구권 확인	과거 행사 여부(문서·카톡·계약서 등) 점검
정당한 거절 여부	집주인 실거주 사유 등 법률상 인정 요건 해당 여부 확인

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📌 결론: 갱신청구권 아직 가능할 수도, 인상 요구는 5% 이내로 제한

현재 6년 거주 중이라 하더라도 갱신청구권을 ‘한 번도 행사하지 않았다면’,
이번 재계약에서 처음으로 권리를 행사할 수 있습니다.

집주인이 보증금을 5% 이상 인상하려 해도 갱신청구권 행사 중이라면 법적으로 막을 수 있습니다.

📢 갱신청구권은 “사용했는가”가 핵심이며, 기간(6년 등)은 부수적인 요소입니다.