HUG 중기청 전세대출 연장 시 집값 하락과 이행각서 금액 처리 방법 총정리

HUG 중기청 전세대출 연장 시 집값 하락과 이행각서 금액 처리 방법 총정리

HUG 중기청 전세대출 연장 시 집값 하락과 이행각서 금액 처리 방법 총정리

전세자금대출을 이용 중이라면, 계약 만기 시점에서 ‘연장 심사’가 매우 중요합니다. 특히 **중기청 전세대출(HUG 보증 100%)**을 이용하는 경우, 단순히 계약 기간을 늘리는 것만으로는 대출이 자동 연장되지 않습니다. 집값 하락, 보증 한도 조정, 이행각서 처리 여부에 따라 대출 연장이 불가능하거나 일부 금액을 상환해야 할 수도 있습니다. 이번 글에서는 HUG 전세대출 연장 시 꼭 알아야 할 핵심 포인트를 정리해 드립니다.

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1. 대출 연장은 단순 기간 연장이 아닌 ‘재심사’

HUG 보증을 통한 중기청 전세대출은 만기 시 은행과 HUG의 재심사를 거칩니다.
이는 단순히 “같은 조건으로 다시 2년 연장”하는 절차가 아니라,
주택 시세, 보증 가능 한도, 임차인 신용 상태를 다시 평가하는 과정입니다.

이때 집값이 하락했다면 보증한도 역시 줄어들게 됩니다.
예를 들어 기존 전세금이 1억 원이었지만,
현재 시세 기준으로 HUG 보증 가능 금액이 9,200만 원으로 하락했다면,
부족한 800만 원은 임차인이 직접 상환해야 대출 연장이 가능합니다.
이 부분을 미리 확인하지 않으면, 연장 시점에 갑작스러운 상환 요구를 받을 수 있으니
은행 상담을 사전에 진행하는 것이 필수입니다.

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2. 이행각서로 지급한 별도 금액은 보증에 포함되지 않음

많은 임차인이 계약 당시 계약서상의 전세금 외에 ‘이행각서’를 작성하고 별도 금액을 지급하는 경우가 있습니다.
하지만 HUG 보증 심사에서는 공식 임대차계약서에 명시된 전세보증금만 인정됩니다.
따라서 이행각서로 별도 지급한 금액(예: 800만 원)은
보증금에 포함되지 않아 대출 연장 심사 시 보호받기 어렵습니다.

이 금액을 보증에 포함시키려면 임대인과 협의해 재계약서에 합산하여 표기해야 합니다.
예를 들어 “전세보증금 1억 원 + 이행각서 800만 원”을
“전세보증금 1억 800만 원”으로 명시해야 보증 심사에서 인식됩니다.
그렇지 않으면 이행각서 금액은 단순한 사적 합의로 간주되어
보증기관 보호 대상에서 제외됩니다.

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3. 묵시적 갱신의 한계 – 자동 연장 불가

전세계약이 묵시적으로 갱신되더라도,
대출은 자동으로 연장되지 않습니다.
임대차보호법상 계약은 유효하지만,
HUG와 은행은 보증 및 대출 연장 여부를 별도의 심사 절차를 통해 결정합니다.
즉, 임대차는 그대로 유지돼도, 대출이 중단될 수 있는 상황이 발생할 수 있습니다.

따라서 묵시적 갱신 상태라면 반드시
1️⃣ 은행에 대출 연장 의사를 명확히 전달하고,
2️⃣ HUG에 현재 시세 기준 보증 가능 금액을 문의해야 합니다.

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4. 안전한 연장을 위한 실무 팁

• 은행 상담 필수: 연장 신청 전, 보증 한도 하락분 발생 시 상환 가능 여부 확인
• HUG 시세 문의: 실제 보증금액이 얼마까지 가능한지 확인
• 계약서 수정: 이행각서 금액이 있다면, 반드시 재계약서에 포함
• 서류 준비: 전세계약서, 주민등록등본, 소득증빙, 신용조회 서류 등 재심사용 서류 미리 준비

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5. 정리

• 집값 하락 시 HUG 보증 한도도 하락 → 차액은 임차인이 상환해야 함
• 이행각서 금액은 계약서에 포함되지 않으면 보증 불가
• 묵시적 갱신은 대출 자동 연장 아님 → 반드시 재심사 필요
• 은행과 HUG에 사전 상담 후 절차 진행이 가장 안전

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HUG 중기청 전세대출은 집값 변동에 따라 연장 가능 여부가 크게 달라집니다.
특히 집값 하락 구간에서는 연장 심사에서 일부 금액 상환을 요구받는 사례가 늘고 있습니다.
따라서 계약 만료 1~2개월 전에는 반드시 은행과 HUG에 연락하여 보증 한도를 확인하고,
이행각서 등 별도 지급금이 있다면 재계약 시 명확히 반영하는 것이 좋습니다.
이러한 준비만으로도 불필요한 상환 부담을 줄이고, 안정적으로 전세대출을 연장할 수 있습니다.