개인회생 시 전세대출이 사라지면 집주인은 어떻게 되나요?

개인회생 시 전세대출이 사라지면 집주인은 어떻게 되나요?

개인회생과 전세자금대출은 밀접한 관련이 있지만, 서로 다른 법적 구조를 갖고 있습니다. 특히 전세대출이 회생으로 조정되거나 탕감되었을 때, 집주인이 이미 받은 전세보증금을 돌려줘야 하는지, 혹은 집주인이 회생 사실을 알게 되는지는 대출 방식에 따라 달라질 수 있습니다.

1. 전세대출이 탕감돼도 보증금은 그대로입니다

전세자금대출은 기본적으로 은행이 임차인(세입자) 대신 집주인에게 직접 보증금을 송금하고, 임차인이 매달 은행에 갚아나가는 구조입니다.

• 하지만 개인회생을 신청하면서 전세대출을 회생채권으로 포함시키면,
  • 은행은 회생법원을 통해 일부만 변제받고,
  • 나머지는 탕감될 수 있습니다.

그렇다고 해서 집주인이 받은 전세금 자체가 사라지는 건 아닙니다.

✔️ 임대차 계약은 별도로 유지되며,
계약 만료 시 집주인은 세입자에게 전세보증금을 돌려줄 법적 의무가 그대로 존재합니다.

2. 집주인이 회생 사실을 알게 되는 경우 vs 모르는 경우

집주인이 회생 사실을 알게 되는지 여부는 대출 구조에 따라 다릅니다.

🔹 질권이 설정된 전세대출 (담보대출 / 별제권 인정)

• 은행이 보증금 반환청구권에 대해 질권을 설정한 경우,
• 회생 신청서에는 해당 은행이 ‘별제권자’로 명시됩니다.
• 이 경우, 은행이 계약 종료 시 집주인에게 직접 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

즉, 집주인이 나중에라도 “은행에서 연락을 받으며” 회생 사실을 알게 될 가능성이 큽니다.

🔹 질권 없는 전세대출 (신용대출 구조)

• 보증금 반환청구권에 대해 질권이나 양도통지 없이 진행된 경우,
• 회생 신청 시 은행은 그냥 일반 회생채권자가 됩니다.
• 이 경우 집주인은 기존 임차인에게 보증금을 돌려주는 구조가 유지되며, 회생 여부와는 직접 연관이 없습니다.

즉, 집주인이 회생 신청 사실을 모를 가능성이 높습니다.

3. 집주인에게 알리지 않고 회생하려면?

만약 현재 전세대출을 이용 중이면서 개인회생을 준비 중이라면, 가장 중요한 건 대출의 법적 구조를 파악하는 것입니다.

✅ 아래 항목을 먼저 확인해 보세요:

• 전세대출 계약서에 **‘질권 설정’**이나 ‘채권양도 통지’ 문구가 있는지
• 은행에서 보증금 반환청구권에 대해 담보권을 설정했는지

이 내용은 일반인이 해석하기 어려울 수 있기 때문에, 회생 전문 변호사나 법무사에게 계약서를 보여주고 정확히 분석받는 것이 좋습니다.

👉 질권 설정 여부에 따라 회생 절차에서 해당 대출을 ‘별제권’으로 처리할지, 일반채권으로 넣을지 결정됩니다.
잘못 처리하면 집주인과 은행 모두와 분쟁이 발생할 수 있습니다.

4. 결론 요약

• 전세대출이 회생으로 탕감돼도, 집주인이 받은 보증금은 그대로이며 돌려줄 의무도 유지됩니다.
• 집주인이 회생 사실을 알게 될 가능성은 전세대출 구조(질권 여부)에 따라 달라집니다.
• 집주인에게 알리지 않고 조용히 진행하고 싶다면,
  현재 이용 중인 전세대출 약정서를 전문가에게 진단받고, 회생과 전세 계약을 동시에 설계해야 안전합니다.

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🔍 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 회생 인가 이후에도 집주인이 보증금을 안 돌려주면?
A. 회생과 별도로 임대차보호법에 따라 반환청구 소송 가능하며, 집주인은 회생 여부와 무관하게 계약에 따른 책임을 져야 합니다.

Q. 질권이 설정된 걸 모르고 회생에 그냥 넣으면 어떻게 되나요?
A. 은행이 별제권을 주장하면서 보증금 반환을 직접 청구하거나, 회생에서 누락된 채무가 나중에 문제될 수 있습니다.