경매 중 계약 갱신과 중기청 대출 연장, 임차권은 유효할까?

경매 중 계약 갱신과 중기청 대출 연장, 임차권은 유효할까?

전세 세입자 입장에서 가장 불안한 상황 중 하나는
살고 있는 집이 갑자기 경매로 넘어갔다는 소식입니다.

특히 계약 만료 시점이 다가오거나,
**중소기업청년 전세자금대출(중기청 대출)**을 연장한 직후라면
"내 계약이 유효한가?" "보증금은 돌려받을 수 있을까?" 걱정이 커집니다.

이번 글에서는 경매 절차 중 계약 갱신, 중기청 대출 연장의 유효성,
보증금 보호를 위한 핵심 대처 방법을 정리해드립니다.

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✅ 1. 경매 중 계약 갱신은 유효한가?

결론: 유효합니다.

임대차 계약은 경매 개시 이후에도 갱신될 수 있으며,
다음 조건을 충족하면 임차권 및 우선변제권이 그대로 유지됩니다.

📌 조건 정리:

• 기존 임대차 계약이 전입신고 + 확정일자 완료
• 갱신 계약이 동일 조건이거나 실질 연장으로 판단되는 경우
• 임차권 등기 없이도 대항력 유지 가능 (단, 퇴거 전까지)

→ 즉, 경매 개시 후 1년 갱신 계약서도 무효가 아니며,
법적으로 계약 위반이나 말소 사유가 아님입니다.

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✅ 2. 중기청 전세자금대출 연장은 괜찮을까?

은행 심사를 거쳐 연장 승인된 경우, 대출 자체는 유효합니다.

다만, 경매 사실을 고지하지 않고 연장한 경우
대출자가 아닌 임대인에게 책임이 발생할 수 있습니다.

✅ 대처 팁:

• **대출은행(취급은행)**에 경매 사실을 즉시 알리기
• 연장 후라도 1회에 한해 보증서 재발급 또는 기간 유지 요청 가능

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✅ 3. 보증금 보호를 위한 핵심 대처 방법

🔍 ① 법원 현황조사서 확인

• 법원 경매 사건번호로 대법원 경매정보 조회
• **‘현황조사서’ 또는 ‘임차인 목록’**에서
  • 전입일
  • 확정일자
  • 배당요구 여부
  • 보증금 금액 확인 가능

⏰ ② 배당요구 기한 확인

• 보통 매각기일 2주 전까지 배당요구 가능
• 배당요구 안 하면 낙찰자에게 대항 못 하고 보증금 못 돌려받을 수 있음

🧾 ③ 확정일자 및 계약 증빙 확보

• 갱신 계약서에 날짜 기재 필수
• 가까운 주민센터에서 확정일자 도장 받아야 우선변제권 발생
• 계약서는 반드시 임대인 서명·도장 포함 원본 필요

🏷️ ④ 임차권등기명령 신청 (필요 시)

• 퇴거 예정 또는 이미 퇴거한 경우
• 전세보증금 보호를 위해 등기부에 ‘임차권’ 등록
• 신청 시점부터도 대항력 유지 가능

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✅ 4. 낙찰 이후 대항력은 유지되나?

• 낙찰자에게 대항력 유지 여부는 ‘전입일’과 ‘확정일자’ 기준
• 배당요구를 하지 않았다면 대항력 상실 위험 있음
• 배당이 부족한 경우, 낙찰자에게 보증금 청구 소송 가능
  → 이때는 임차권등기명령 또는 명도 거부 사유가 필수

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✅ 요약 정리

항목내용

계약 갱신	경매 중이라도 유효, 대항력 유지
중기청 대출 연장	은행 승인 시 유지 가능, 경매 고지 필요
보증금 보호 조건	전입신고 + 확정일자 + 배당요구
추가 대처	임차권등기명령, HUG 반환보증 병행 가능
낙찰 이후	대항력 유지 시 새 집주인에게 퇴거 거부 가능, 배당이 핵심

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✅ 마무리 조언

경매가 진행되더라도,
기존 임대차 계약과 대출은 대부분 유효하며, 보증금도 법적 보호를 받을 수 있습니다.

다만, 배당요구를 깜빡하거나 확정일자 누락 등 단순 실수로 큰 손해를 입을 수 있으니
지금 바로 법원 사건번호로 현황조사서를 조회하고,
임대차 갱신 계약서와 전입 여부, 배당요구 마감일을 체크하세요.