특약 있어도 묵시적 갱신 가능 자동 연장되는 전세계약 핵심 정리

특약 있어도 묵시적 갱신 가능? 자동 연장되는 전세계약 핵심 정리

특약 있어도 묵시적 갱신 가능? 자동 연장되는 전세계약 핵심 정리

전세나 월세 계약이 끝나가는데, 계약서에 “2개월 전 협의”, “집을 보여줄 수 있도록 협조” 같은 특약이 들어가 있어도 자동 연장이 되냐는 질문이 많습니다.

결론부터 말씀드리면, 특약이 있어도 일정 조건을 충족하면 ‘묵시적 갱신’이 자동으로 성립됩니다.
이는 주택임대차보호법 제6조의2 규정에 따른 것으로, 법이 계약서보다 우선합니다.

---

✅ 묵시적 갱신이란?

전세계약이 종료될 무렵, 임대인과 임차인 모두 계약 갱신 여부를 명확히 밝히지 않고 침묵할 경우, 기존 계약 조건이 동일하게 2년 자동 연장되는 것을 말합니다.

적용 조건:

• 계약 만료일 기준 6개월 전 ~ 2개월 전 사이
• 임대인과 임차인 모두 갱신 거절 또는 조건 변경 통보를 하지 않은 경우

이 조건만 충족되면 별도의 서면 계약 없이도 계약이 자동으로 2년 연장됩니다.

---

✅ “특약이 있어도 묵시적 갱신 되나요?”

네, 됩니다.
다수 판례에 따르면 다음과 같은 특약은 법적 효력이 없습니다.

특약 내용효력 여부

“계약 종료 6개월 전부터 협의하여 이사 날짜 정함”	❌ 무효
“임차인은 집을 보여줄 의무가 있음”	❌ 무효
“계약 갱신 없이 자동 퇴거”	❌ 무효

이는 주택임대차보호법 제10조에 따라 임차인에게 불리한 특약은 무효로 보기 때문입니다.

---

✅ 임차인에게 유리한 묵시적 갱신의 효과

📌 주요 혜택:

1. 2년 자동 연장
   • 동일한 조건으로 자동 2년 연장 (임대인이 통보하지 않으면 유효)
2. 언제든 해지 가능
   • 묵시적 갱신된 경우, 임차인은 3개월 전에 통보하면 중도 해지 가능
   • 전세 만기 전 이사를 원할 경우에도 유리한 구조
3. 집 보여줄 의무 없음
   • 임차인은 거주 중 집을 보여줄 의무가 없으며, 부동산 방문 요청도 거절 가능

---

✅ 갱신 전략: 침묵하면 자동 연장

임대인이 계약 종료 2개월 전까지 갱신 거절 통보를 하지 않으면,
임차인이 따로 말하지 않아도 자동으로 묵시적 갱신이 성립됩니다.

📌 즉, 임차인은 ‘묵묵부답’만으로 자동 연장을 유도할 수 있는 법적 권리가 있습니다.

---

✅ 보증금 보호: 확정일자 재신청은 필수!

묵시적 갱신 시에도 기존 확정일자가 효력을 유지하긴 하지만,
가능하면 새로운 갱신일 기준으로 확정일자를 다시 받는 것이 안전합니다.

• 방법: 관할 주민센터 → 전세계약서 지참 → 확정일자 다시 부여 요청
• 같은 주택에서 재신청 가능 (중복 확정일자 가능)

---

✅ 임대인이 통보해왔다면?

• 내용증명으로 대응하세요.
  • 통보가 2개월 이전이었는지, 갱신 거절이 법적 요건을 갖췄는지 확인 필요
• 조건 변경(예: 보증금 인상) 요구는 정당한 사유가 없으면 불가능

법적 다툼 소지가 있을 경우, 법률구조공단이나 변호사 상담을 권장합니다.

---

🧾 요약 정리

항목내용

묵시적 갱신 요건	계약 만료 6개월~2개월 전 양측 모두 통보 없을 시 자동 2년 연장
특약 효력 여부	임차인 불리 특약(집 보여주기 등) → 법적으로 무효
임차인 해지권	묵시적 갱신 시 언제든 3개월 전 통보로 해지 가능
확정일자 재신청	같은 주소라도 재신청 가능, 우선변제권 확보에 유리
임대인 통보 대응	2개월 이전 통보 요건·형식 확인, 필요시 내용증명 대응

---

✅ 결론

특약이 계약서에 포함되어 있더라도, 법령을 위반한 조항은 효력이 없습니다.
특히 묵시적 갱신 요건을 충족하면 임차인은 신규 계약 없이도 동일 조건으로 2년 연장이 가능하며,
이후에는 3개월 전 통보로 언제든 자유롭게 퇴거할 수 있는 유리한 입장을 확보하게 됩니다.