가계약 해지 시 계약금 전액 반환 가능할까? (녹취 + 대출 불가 사례)

가계약 해지 시 계약금 전액 반환 가능할까? (녹취 + 대출 불가 사례)

전세 계약 과정에서 '가계약'만 한 상태에서 문제가 생겨 계약을 취소하게 되었는데,
집주인이 가계약금을 안 돌려준다?
이런 상황에서 내가 과연 돌려받을 수 있을까 고민하는 분들이 많습니다.

이번 글에서는 구두 약속 녹취 + 은행 목적물 변경 불가 사유가 있는 경우,
가계약금 100% 반환이 가능한 법적 근거와 실무 대처법을 안내드립니다.

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✅ 상황 요약

• 전세 계약 진행 중, 가계약금 200만 원 입금
• 은행 전세대출 승인 후 목적물 변경 불가 통보로 계약 취소 요청
• 집주인과 통화에서 "전액 돌려줄게"라는 구두 합의, 녹취 있음
• 이후 돌연 "10%는 기회비용" 주장하며 일부만 반환 시도

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✅ 결론: 전액 반환 받을 수 있습니다

이 사례는 일반적으로 **가계약 해지 시 원인 없는 이득 반환(민법 제741조)**에 해당하며,
아래 요건들을 충족하면 법적 분쟁에서도 승소 가능성이 매우 높습니다.

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✅ 법적 근거 ① 원인 없는 이득 반환

• 본계약 체결 불가: 전세대출 목적물 변경 불가로 계약 성립 전 단계
• 계약 무산 원인이 임차인 귀책이 아닌 제3자(은행/제도)에 있음
• 따라서 가계약금은 민법상 ‘부당이득’으로 반환 대상

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✅ 법적 근거 ② 해약금 약정 없음

• 집주인 주장처럼 "기회비용 10%"을 주장하려면
  계약서나 문자·녹취에 명확한 해약금 약정이 있어야 함
• 이 사례처럼 아무 합의가 없다면,
  민법상 단순 계약 불성립 → 전액 반환 원칙

🔹참고 판례:
서울중앙지법 2020가소XXXX — 가계약 해지 시 반환청구 소송 전액 인용

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✅ 법적 근거 ③ ‘전액 반환’ 구두 합의 + 녹취

• 전화 녹취에서 집주인이 **“다 돌려준다”**는 표현이 있으면
  채무 인정 또는 합의 의사 표시로 법원에서 인정
• 실제 법원에서는 녹취 파일 + 녹취록 제출만으로 강력한 증거로 활용 가능

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✅ 실무 절차

1. 내용증명 발송

• 집주인에게 가계약금 반환 요구 내용증명 발송
• 요지:
  • 계약 불성립 사유 설명
  • “전액 반환” 구두 녹취 확보 사실 기재
  • 일정 기한(7일 등)까지 반환 요구

2. 소액사건 소송 제기

• 반환 거부 시 민사 소액소송(3,000만 원 이하) 제기
• 본인이 직접 가능 (변호사 불필요)
• 필요한 자료:
  • 입금내역 (이체 확인서)
  • 전화 녹취 파일 및 녹취록
  • 문자/카톡 등 대화 이력
  • 은행 대출 불가 안내문 또는 상담내용 캡처

📌 통상 1~2개월 내 판결,
법원 방문 1회로 마무리되며 80~100% 반환 승소 사례가 많습니다

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✅ 자주 묻는 질문 (Q&A)

Q. 계약금 일부라도 받았으면 포기해야 하나요?
A. 아니요. “합의 없는 일부 반환”은 법적 권리 포기 아님.
나머지 잔액에 대해 별도 소송 가능.

Q. 녹취가 없으면 돌려받기 어려운가요?
A. 녹취가 없더라도 계약 불성립 사유가 명확하면 부분 반환 이상은 기대 가능.
다만 전액 반환에는 녹취가 매우 유리한 증거.

Q. 상대가 내용증명을 무시하면 어떻게 하나요?
A. 내용증명은 법적 강제력이 없으나, 소송 전 필수 절차로 인식됨.
상대가 무응답일 경우 바로 소액소송으로 이어지면 됩니다.

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✅ 마무리 정리

항목결과

계약 상태	본계약 불성립 (전세대출 변경 불가)
가계약금 반환	전액 가능 (녹취 확보)
집주인 주장	해약금 약정 없음 → 법적 근거 없음
실무 대처	내용증명 후 소액소송 제기