**배우자에게 분양권 명의 변경 가능한가?

**배우자에게 분양권 명의 변경 가능한가?

증여세·취득세·양도세 핵심만 정리한 실전 가이드**

배우자에게 분양권을 넘기는 것은 법적으로 가능하다.
하지만 단순한 ‘명의만 바꾸기’가 아니라, 법적으로는 분양권 증여 또는 양도에 해당하기 때문에 증여세·취득세·양도세 문제가 반드시 따라온다.
따라서 절차는 간단하지만, 세금은 복잡해질 수 있다.

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1. 분양권 명의 변경, 어떻게 진행할까? (실제 절차)

✔ 1) 분양사·시행사에 먼저 확인

• “배우자에게 분양권 명의변경(증여)을 하고 싶다”고 문의
• 제출 서류: 인감증명서, 가족관계증명서, 양도·증여 계약서, 명의변경 신청서 등
• 수수료 및 가능한 시기 안내 받기
  ※ 단지별로 “전매제한 여부”, “중도금 대출 실행 후 명의변경 가능 여부”가 다르니 반드시 확인 필요.

✔ 2) 분양권 증여(또는 양도) 계약서 작성

• 남편 → 배우자에게 증여 또는 양도 형태로 계약서 작성
• 이를 근거로 분양사에 명의변경 접수

✔ 3) 명의변경 완료 후

• 분양계약서의 명의가 배우자로 변경
• 이후 중도금 대출, 잔금, 입주, 취득세 모두 배우자 명의로 진행

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2. 핵심은 세금! (증여세·취득세·양도세 총정리)

분양권 명의 변경 시 가장 중요한 부분이다.
요즘은 부부 간 분양권 증여를 통한 절세가 예전보다 훨씬 까다롭다.

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① 증여세 (배우자 증여공제: 6억 원)

배우자에게 증여하는 경우 10년 합산 6억 원까지 증여세 공제가 가능하다.

증여재산가액 계산법 =
지금까지 납입한 금액(계약금+중도금 등) + 프리미엄(P)이 있다면 포함

예)

• 계약금·발코니 확보금 등 총 분양금 일부만 납입된 초기 단계
• 프리미엄이 거의 없는 상태라면

→ 보통 증여재산가액이 6억을 넘지 않아 증여세가 거의 없거나 매우 낮다.

따라서 프리미엄이 붙기 전 초기 증여가 세금상 가장 유리하다.

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② 취득세 (주의! 규정이 가장 많이 바뀐 부분)

배우자가 분양권을 증여받으면 분양권 취득세를 반드시 납부해야 한다.

2024~2025년 개정 내용에 따라:

• 부부 사이 증여라고 해도 취득세 중과 회피가 거의 불가능
• 취득세 중과 여부는
  → “증여받는 사람의 주택 수” 또는
  → “최초 분양권 취득 시점의 주택 수” 기준으로 판단
• 즉, 분양권을 부부 간에 돌려도 주택 수 판단은 바뀌지 않는다.

따라서 배우자 기준 무주택이라면 문제 없지만,
배우자가 1주택 이상이면 향후 입주 시 취득세 8%·12% 중과가 발생할 수 있다.

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③ 양도소득세 (우회 절세 불가)

많이 오해하는 부분이다.

과거에는
“남편→부인 증여 → 부인이 제3자에게 매도 → 양도세 절세”
가 가능했지만,

현재는 이월과세 규정으로 인해 사실상 불가능하다.

즉, 증여받은 배우자가 나중에 팔더라도 남편이 최초 취득한 것으로 보고 양도세 계산한다.
→ 절세 효과 없음.

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3. 그럼 실제로 어떻게 하는 것이 가장 좋은가?

목적에 따라 선택이 달라진다.

• “배우자 명의로 단순히 보유하고 싶다”
• “추후 생애최초, 특별공급, 대출 규제를 배우자 기준으로 받고 싶다”
• “취득세·양도세를 절세하고 싶다”

이 3가지에 따라 결론이 크게 달라진다.

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4. 추천되는 안전한 진행 순서

✔ 1단계: 분양사에 확인

• 전매제한 여부
• 명의변경 가능 시점과 조건
• 명의변경 수수료
• 중도금 대출 승계 가능 여부

✔ 2단계: 부부의

• 주택 수
• 분양권 보유 현황
• 향후 계획(입주·매도)
  정리하기

✔ 3단계: 세무 전문가 상담

세무사는 다음을 정확히 계산해 준다:

• 증여세 발생 여부
• 배우자 취득세 중과 여부
• 향후 양도세 시뮬레이션
• 부부 각각의 절세 최적 구조

→ 10~20만 원의 상담 비용으로 수천만 원을 아낄 수 있는 영역이다.

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5. 결론 요약

• 배우자에게 분양권 명의 변경은 가능하다.
• 하지만 증여세·취득세·양도세가 모두 관여하는 문제다.
• 특히 취득세 중과와 양도세 이월과세는 반드시 체크해야 한다.
• 초기 단계(프리미엄 없음)라면 증여세 부담은 거의 없을 수 있다.
• 최종 결정 전, 분양사 확인 + 세무사 상담이 필수다.