**전세보증금 미반환, 임대인 형사고소 가능할까?

**전세보증금 미반환, 임대인 형사고소 가능할까?

대항력 상실 후 임대인 책임 및 사기죄 성립 조건 총정리**

전입을 빼면서 대항력을 잃은 임차인이 경매 배당에서 제외되는 것은 맞지만, 이것이 곧 임대인의 형사책임으로 이어지지 않는다는 점이 핵심이다.
다만 형사 문제와 별개로, **임대인을 상대로 민사(보증금 반환청구)**는 여전히 가능하다.
아래는 실제 법적 기준과 실무에서 자주 오해되는 지점을 정리한 내용이다.

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■ 1. 대항력·배당순위는 잃어도, 원래 임대인에게 ‘보증금 반환 청구권’은 남아 있다

전출·전입을 하게 되면 기존 임대차에 대한

• 대항력
• 우선변제권

은 모두 사라져 경매 배당에서 제외되는 것이 맞다.

그러나 대법원 판례는 대항력과 무관하게 임대인은 임차인에게 보증금 반환 의무가 있다고 본다.

즉,

• 경매 낙찰자에게는 보증금을 청구할 수 없지만
• 원래 임대인에게는 민사적으로 전액 반환 청구가 가능하다.

→ 대항력 상실은 ‘낙찰자에게 청구 불가’라는 의미이지, ‘임대인 책임이 사라진다’는 뜻은 아니다.

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■ 2. 임대인을 형사(사기죄 등)로 고소할 수 있는지 여부

전세사기와 일반적인 전세보증금 미반환은 법적으로 큰 차이가 있다.
사기죄가 성립하려면 매우 높은 요건이 필요하기 때문이다.

✔ 사기죄 요건(핵심 4요소)

1. 임대인이 보증금을 돌려줄 능력 또는 의사가 처음부터 없었거나, 나중에 상실했음에도 숨겼다는 점
2. 그 사실을 고의로 감추고 계약을 체결하거나 연장하게 만든 점(기망행위)
3. 임차인이 이를 몰라서 계약 또는 갱신을 계속한 점
4. 그 결과 임차인에게 손해가 발생한 점

✔ 사기죄가 실제로 인정되는 대표 패턴

• 이미 집에 과도한 근저당·가압류·경매개시가 있었는데 그 사실을 숨기고 신규 전세 계약을 체결한 경우
• 경매개시가 된 사실을 알고도 전세 연장 계약을 유도해 보증금을 더 받거나 계약을 유지시킨 경우
• 임대인이 **전세보증금 반환 능력이 전혀 없는 상태(파산 수준)**에서 이를 속이고 계약한 경우

✔ 질문 상황에서의 핵심 포인트

• 임차인이 전출한 뒤 2주 후 경매개시
  → 이 경우 “임대인이 그 전에 이미 경매가 임박했다는 사실을 알고 있었는가?”가 쟁점

만약 다음 증거가 없다면 사기죄는 쉽지 않다:

• 임대인이 연체·경매진행 사실을 알고 있었다는 문자·카톡·녹취
• 중개업자에게 “숨기고 계약하라”고 지시한 정황
• 금융기관 통보를 받고도 임차인에게 숨긴 증거

단순히 경매가 진행됐다는 사실,
단순히 보증금을 못 돌려줬다는 사실
→ 이것만 가지고는 사기죄는 거의 성립하지 않는다.
(검찰·경찰 실무에서도 누차 강조됨)

→ 고소는 가능하지만 각하 또는 불기소 가능성이 크다.

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■ 3. 현실적으로 지금 할 수 있는 조치

① 민사: 임대인 상대로 보증금 반환 청구

대항력을 잃어도
→ 임대인에게 직접 민사소송은 얼마든지 가능하다.

청구 대상은 경매 배당으로 못 받은 보증금 전액이다.

② 형사고소 검토

아래 자료가 있다면 가능성이 높아진다.

• 임대인이 경매 진행 사실을 알고 있었다는 문자·카톡
• “집 팔릴 예정이다”, “보증금 못 준다” 등의 발언이 있었는데 계약을 강행한 정황
• 중개업자 진술(임대인이 숨겼다고 말한 경우)

이런 자료가 없다면 형사 단독으로는 인정 문턱이 높고,
대부분 민사소송과 병행하며 압박용으로 활용된다.

③ 법률구조공단·전세 전문 변호사 상담 추천

전세사건은

• 등기부
• 근저당 시점
• 경매개시일
• 전출일
• 임대인 채무 상황
  등에 따라 결과가 크게 달라지므로, 실제 서류를 변호사에게 보여주는 것이 정확하다.

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■ 4. 최종 정리

• 전출로 대항력을 잃어도 원래 임대인에게 보증금 반환 청구는 가능
• 형사 사기죄는 임대인이 경매·채무 문제를 알고도 고의로 숨겼다는 증거가 있어야만 성립
• 단순한 미반환·경매만으로는 사기 인정 X
• 현실적인 절차는
  ① 민사소송 제기
  ② 정황에 따라 형사고소 병행 고려
• 전문 변호사 상담은 필수