보증금 감액 재계약 시, 확정일자 새로 받아야 할까?

보증금 감액 재계약 시, 확정일자 새로 받아야 할까?

전세나 월세 계약을 연장하면서 보증금을 감액하는 경우,
많은 분들이 “새 계약서 썼는데 확정일자도 새로 받아야 하나요?”
혹은 “우선변제권 사라지는 건 아닐까?”라고 걱정하시곤 합니다.

결론부터 말씀드리자면:
기존 확정일자와 전입신고가 유지된다면, 감액 재계약만으로 우선변제권은 사라지지 않습니다.

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✅ 감액 재계약 = 기존 계약 연장으로 간주

보증금을 줄이는 재계약은
민법상 기존 계약의 ‘내용 변경’ 또는 ‘기간 연장’으로 해석되며,
기존 임대차계약의 연속성이 인정됩니다.

즉,

• 보증금만 변경
• 거주지는 동일
• 임차인·임대인 동일
• 전입신고 상태 유지

이 4가지 조건이 유지되면
기존 확정일자가 그대로 유지되며,
새 확정일자를 필수로 받을 필요는 없습니다.

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✅ 확정일자 없어도 배당순위는 기존 기준

예를 들어,

• 기존 계약서에 2023.2.1 확정일자
• 보증금 5,000만 원 → 4,000만 원으로 감액 재계약 (2025.2.1)

이라면,
2023.2.1 확정일자 기준으로 4,000만 원까지 우선변제권 유지됩니다.

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✅ “기존 계약 갱신” 문구가 없어도 괜찮을까?

간혹 부동산 중개인이나 임대인이
“재계약서에 ‘기존 계약 연장’ 문구가 없으면 확정일자 무효 아니냐”고 우려하기도 합니다.

하지만 이는 오해입니다.
문구가 없어도 기존 계약이 연속된 것으로 간주되며,
별도의 공증이나 인증 없이도 법적 효력 인정됩니다.

다만, 아래처럼 간단한 문구를 추가해두면 분쟁 시 입증이 더 쉬워집니다.

특약 예시:
“본 계약은 2023년 2월 1일 체결한 계약의 보증금을 5,000만 원 → 4,000만 원으로 감액하여 연장한 것입니다.”

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✅ 주민센터 확정일자 발급 시 문제는?

• 임차인이 계약서 원본을 들고 주민센터 방문하면
  중개인 날인이 없어도 확정일자 발급 가능합니다.
• 보증금 감액 재계약서 단독으로도 발급 가능하나,
  기존 계약서도 함께 보관하는 것이 안전합니다.

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✅ 실무 체크리스트

항목확인 사항

기존 계약서	반드시 원본 보관 (배당 순위 입증용)
감액 재계약서	확정일자 발급 가능 (특약 문구 있으면 더 좋음)
전입신고	유지되면 대항력 문제 없음
임대차신고	30일 이내 신고 시 확정일자 자동 부여

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✅ 추가 팁: 임대차계약신고제 활용

2021년부터 시행된 임대차계약신고제에 따라
계약 신고만 해도 자동으로 확정일자가 부여되므로,

감액 재계약서도 온라인(부동산거래관리시스템) 또는
주민센터에서 임대차신고 시 확정일자 기능 자동 포함됩니다.

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✅ 마무리 요약

조건설명

보증금 감액 계약	기존 계약 연장으로 간주됨
확정일자	기존 확정일자 유효, 새로 받을 필요 없음
문구 누락	‘기존 계약 연장’ 문구 없어도 법적 문제 없음
추천	기존 계약서 + 감액 계약서 모두 보관
우선변제권	기존 확정일자 기준으로 보호됨